홍사훈 “‘공산주의 하자는 거냐’ 정도 아니면 집값 안잡혀”

다시 부동산값이 들썩이고 있다. 지난달 정부는 현 정부 들어 21번째 부동산 정책을 내놨지만, 효과는 미비하다. 게다가 노영민 청와대 비서실장이 서울 강남 집 대신 청주 아파트를 팔면서 노영민 비서실장마저 오르는 집값 때문에 강남 집은 안 파는 데 누가 팔겠냐는 목소리가 나오고 있다.

이 시점에 KBS <시사 기획 창>에서 ‘땅, 불로소득의 고리를 끊자’이란 제목으로 부동산 잡을 대안을 제시했다. 지난달 27일 방송된 <시사 기획 창>에서는 용산 미군 기지 이전으로 개발하는 부지에 땅은 공공으로 하고 집값만 받는 토지 임대부 아파트에 대한 내용이 다뤄졌다. 토지 임대부 아파트에 대한 이야기를 좀 더 듣고 싶어서 ‘땅, 불로소득의 고리를 끊자’을 취재한 홍사훈 기자를 지난 1일 서울 여의도 KBS 신관에서 만났다. 다음은 홍 기자와 나눈 일문일답을 정리한 것이다. 

▲ 홍사훈 KBS 기자 <사진=이영광 기자>

“용산을 이번에 부동산 잡을 기회로 만들어보자”

- 지난달 27일 방송된 <시사기획 창> ‘땅, 불로소득의 고리를 끊자’편을 취재하셨잖아요. 방송 마치신 소회가 어떠세요?

“요즘 부동산이 워낙 또 화두잖아요. 사실 예전 과거 노무현 정권 때 트라우마도 있고요. 노무현 정부가 결국 그(실패) 이유가 부동산 문제에 대한 실패 때문이었잖아요. 그래서 제가 그 시점은 적절한 시기에 한 것 같다는 생각은 들어요. 다만 그 프로그램에 대해서 정말 잘 봤다고 이걸 정책 결정권은 자들이 참고로 했으면 좋겠다는 반응도 있지만은 그 반대쪽에는 분들도 많이 메일이 들어오고 연락을 많이 받았어요.” 

- 반대쪽에선 어떤 반응이 있나요?

“반대쪽에서 주로 많이 연락 온 분들이 직접 이메일이나 문자가 왔어요. 그분들은 대게 용산 주변에 그 부동산을 갖고 계신 분들이 ‘왜 용산만 갖고 그러냐. 진짜 집값을 문제는 강남인데 강남 때려잡을 자신 없으니까는 용산 갖고 그러는 거 아니냐’라고 댓글도 많이 달렸고 이메일 좀 많이 들어오고 했거든요. 그런 거 보면서 제가 그 느낌 그거예요. 이게 정말 한국 사회에서 가장 큰 문제 중의 하나가 저는 교육 문제가 부동산이라고 생각하거든요. 부동산 문제라는 게 이렇게 이해관계가 다르고 죽기 살기로 뛰어드니 풀기가 힘들겠다는 거죠.”

- 방송 끝나면 이메일이 많이 오는지 이번에 특히 많이 온 건가요?

“올라간 동영상에 대해서 댓글이 달리는 것은 많이 있지만, 개인적으로 이메일이 오는 거는 그렇게 많지 않거든요. 사람들이 이메일을 직접 하는 거는 이메일을 보내는 사람은 자신의 신분도 있기 때문에 보내는 경우 많지 않아요. 그런데 이번에는 이메일이 굉장히 많이 들어왔어요. 이게 이상해서 봤더니 용산 정비창 주변에 사는 사람들 모임 같은 거도 있고 카페가 있더라고요. 보니까 우연찮게 제가 들어가 봤더니 KBS에 형의 메일 보내자는 게 많더라고요. 충분히 이해하고 답장을 다 써 줬어요.” 

- 그럼 왜 용산을 하신 건가요?

“일단 용산이 서울 시내 부동산 노른자 중의 노른잡니다. 일단 바로 뒤에 용산 미군기지가 곧 이전하고 거기다가 공원이 되면 용산 인근의 주민들한테는 어마어마한 혜택 중의 혜택이거든요. 근데 거기다가 국토부에서 8천 세대를 과천만한 규모의 신도시로 만들겠다고 하죠. 물론 정부에서 말하는 건 세금과 규제만으로 부동산을 잡으시는 게 힘드니 공급도 눌러야 된다는 거죠. 어쨌든 사람들이 새 아파트에 들어가서 살고 싶은 욕망을 다 있으니 그 요구를 충족시킬 주려면 서울 시내 어딘가는 집을 지어야 되는데 집을 지을 말한 땅이 그렇게 많지 않으니 용산을 택한 거라고 봐요.

주택 공급하는 것은 좋지만 이게 정말 집값 잡겠다고 하는 게 아니고 오히려 집값을 지금 날개를 달아 주는 거 아닐까라는 의구심에서 도랑 치고 가재 잡는다고 하잖아요. 그 방법이 뭐가 있겠냐라는 부분에서 예전부터 제가 그 토지 임대부 분양 일하는 거에 대해서 관심이 있었거든요. 그래서 이번에 그러면 그 용산을 그런 식으로 한번 개발하는 게 어떨까 하는데 의도로 시민단체도 그런 움직임이 있더라고요. 그래서 그 사람들 생각을 좀 다 들어 보고 반대쪽 의견도 들어 보고요. 용산을 기회로 이번 시점이 부동산은 잡을 수 있는 기회를 만들어 보자는 거죠.”

▲ <이미지 출처=KBS '시사기획창: 땅, 불로소득의 고리를 끊자' 영상 캡처>

- 지금 부동산 문제에서 한쪽이 얘기하는 건 집이 없는 게 아니고 한 사람이 몇 채씩 가지고 있는 게 문제니 새로 지을 게 아니라 몇 채씩 가지고 있는 걸 내놓게 해야 한다는 주장도 있어요.

“맞습니다. 그러니까 지금 서울 시내에서 주택공급량은 100% 넘었거든요. 그러니까 그냥 단순히 산술적으로 보면 한 가구가 한 집을 다 충분히 가질 수 있도록 했어요. 그런데 집이라는 거는 한 가구당 한 채라고 하더라도 30~40년 된 집을 가진 사람하고 새로 바로 올라간 새 아파트하고는 사실 누구나 다 새 아파트 들어가 살고 싶은 요구가 분명히 있는 거거든요. 그래서 그 새 아파트가 공급돼야 한다는 부분은 무시할 수 없어요. 왜냐면 낡은 주택과 괜찮은 주택은 사람들이 요구가 다르거든요. 그렇기 때문에 새 아파트로 공급될 필요성으로 있다고 봅니다. 그래서 정부도 그 부분을 인지하고 있기 때문에 새 아파트를 공급하겠다고 했죠.

다만 한 사람이 여러 채 갖고 있는 거는 이거는 중과세로 잡아야죠. 엊그제 조기숙 교수도 말했지만, 저도 그 부분은 정말 좌절 했어요. 지난 연말 노영민 비서실장이 어쨌든 청와대 내서라도 집 2채 가진 사람 한 채만 갖고 나머지는 팔자고 했잖아요. 근데 판 사람은 몇 명밖에 안 된다면서요. 물론 나름대로 사정이 있겠죠. 하지만 저 같은 평범한 사람들이 봤을 때 집을 한 채 이상 갖고 있다는 거는 암만 이해하려고 한다고 해도 투기가 아니면 집을 사는 거는 한정된 재화잖습니까. 두 채 이상은 투기를 목적이라고 할 수밖에 없어요. 어느 누구도 6개월은 서초동에서 살고 나머지 6개월은 다른 데에서 사는 사람은 없잖아요. 그러니 그 사람들에 대해서는 지금보다 훨씬 더 강하게 필요가 있고 메겨야 됩니다. 그런데 청와대 비서관들도 두 채 이상도 팔라는데 안 팔려고 하니 일반 국민이 봤을 때 저 사람들은 자기네들이 세금을 많이 낼까 봐 세금 정책을 세금을 그렇게 많이 올리지 못 하는 구만 이런 생각을 누구나 다 갖고 있지 않습니까.” 

“토지임대부, 건물 수익만 내고 땅 가질 생각은 말라는 것”

- 불로소득 끊을 방법 중 하나로 토지 임대부 아파트를 제시하셨던데 방송 못 보신 분들 위해 토지 임대부 아파트에 대한 설명 부탁드립니다.

“토지임대부라는 건 우리나라에서도 과거 이명박 정부 때 한번 해 봤었고 지금도 아파트 말고 있긴 있습니다. 우리나라에서 부동산 투기가 생기고 부동산 시세 차익이 발생하는 거는 건물이 아니고 땅이잖아요. 건물이 40~50년 된 아파트가 20~30억 하는 이유는 건물 때문이 아니라 거기에 아파트 허물고 새 아파트 짓는 것 때문이죠. 건물 자체는 0원이죠. 그러니까 땅을 갖다가 공공기관이 소유하고 물론 그 공공용지여야만 그게 가능하겠죠. 사유지면 그렇게 할 수가 없죠. 공용용지인 경우에 땅은 공공기관이 소유하고 예를 들어 LH 공사나 그리고 지자체가 될 수도 있고 정부가 될 수도 있습니다. 나머지 거기다가 민간이 들어와 아파트를 짓든 상업용 빌딩을 짓든 지어서 수익만 내고 땅 가질 생각하지 말라는 거거든요.” 

▲ <이미지 출처=KBS '시사기획창: 땅, 불로소득의 고리를 끊자' 영상 캡처>

- 10층짜리 아파트라 합시다. 그러면 1층이 아닌 위에 사는 사람도 토지값이 있나요?

“아파트가 1층부터 많이 10층까지 있으면 깔고 있는 땅을 10층 사람들이 골고루 남은 거잖아요. 그래서 등기를 떼어 보면 건물은 자기 이름으로 되어 있고 토지도 전체면적 중에 몇 분의 몇 내 소유자라고 등기에 기재 되는 거거든요. 1층 주인만 토지가 자기 거는 아닌 거죠.

근데 토지 임대부라는 건 10층 아파트면 각 층의 사람들이 건물은 다 자기 소유로 하는 대신 밑에 깔고 있는 땅은 국가 소유고 개인 소유가 아니라는 거죠. 엄밀히 말하면 자동차를 타는 거하고 똑같습니다. 자동차를 타면 처음에는 천만 원짜리 자동차지만 시간이 가면 갈수록 자동차 중고차 값이 되어 싸지잖아요. 아파트도 똑같이 간다는 거예요. 처음에 살 때는 대신 토지 값이 없으니 싸게 사죠. 10억인 아파트를 2억에 건물 값만 주고 사면 시간이 지나면 아파트값은 내려가죠. 결국 한 40년 정도 되면 건물과 아파트값은 0원이 될 거예요. 한 40년 동안 한 2억 원을 주고 거기서 살면 되는 거 아니냐는 거죠. 그러다가 나중에 한 2년 사는 사람은 내가 한 2년 동안 살고 2억 주고 들어왔는데 한 1억 5천에 주고 한 3년은 살았다면 몇천만 원 주고 몇 년을 사는 가격을 치른 거라는 거죠. 아파트를 소유의 개념으로 하지 말고 실제로 살아 산 값으로 생각하면 문제가 명쾌해지는 거거든요.” 

- 그럼 임대아파트와의 차이는 뭔가요?

“임대 아파트 저는 괜찮다고 생각해요. 그런데 한국에서 임대 아파트라는 거는 이미지가 나쁘잖아요. 그래서 건물도 내 집이 아닌 거는 한국에서 암만 우리가 좋게 포장을 한다고 해도 이미지가 너무 나빠져서 힘들다고 저는 보거든요. 그래서 토지 임대라는 건 어쨌든 땅이 국가 소유지만 건물은 온전히 내 소유잖아요. 그러니까 이 정도면은 이거 가능하겠다죠. 임대아파트라고 하면 일반 사람들 인식에 ‘아 그거는 못사는 사람들이 들어가는 아파트 극빈층은 국가에서 돈 빌려주는 거’라고 생각하거든요. 근데 용산에 만약 토지 임대부로 아파트 지어지면 저소득층이 들어가 살만한 아파트는 아닙니다. 그건 정말 거기 들어가 살만큼의 여유가 있는 사람들을 위한 아파트가 그럴 수밖에 없어요. 그 사람들 비싸게 임대료를 내고 들어가서도 그 아파트를 통해서 돈 벌 생각은 못 한다는 거죠.”

- 임대 아파트 이미지를 바꾸는 게 빠르지 않을까요?

“그것도 같이 가야 됩니다. 어쨌든 우리 그 저소득층에 대한 그 주거 정책으로 가야 되는 거고 그렇지만 중산층과 고소득층의 아파트도 자가가 아니고 아파트 갔다가 돈을 벌기 위해 시세차익을 위한 목적으로 들어가는 게 아니고 살기 목적으로 들어갈 수 있게끔 해 줘야 되는 거 그게 주택 정책이라고 저는 보거든요.” 

- 고급 아파트를 지어서 임대하면 안 되나요? 요즘엔 자동차도 사지 않고 몇 년씩 렌트해서 타기도 하듯이요.

“제가 사실 부동산전문가도 아니기 때문에 그렇게 깊이 있게 아는 건 아닌데 어쨌든 임대아파트 이미지가 너무 안 좋아서 이미지를 바꾸는 거는 정부가 계속 노력해야 될 부분이에요. 그렇지만 당장에 어쨌든 용산이라는 건 개발해야 되고 새집을 공급해야 되는데 이걸 다 임대로 만들자면 이메일이 지금 들어온 거보다 100배는 더 많이 저에게 들어올 거예요. 용산을 빈민촌으로 만들려고 하느냐란 시각이 있기 때문에 현실적으로 가능한 걸 제시하는 거죠.” 

- 땅이 빠지면 값은 안 올라가나요?

“원칙적으로 안 올라갑니다. 건물은 자동차처럼 낡아지니 내려가야 잖아요. 올라가는 건 땅이 가진 가치 때문에 올라가는 거잖아요. 중국은 토지 임대 주택 아니냐고 말하는 사람이 있어요. 중국 다 땅은 중국 공산당이 소유하고 거기다가 아파트를 짓든 상업용 빌딩을 짓든 건설업자가 들어와서 돈 토지임대료 내고 걷는 건데 북경이나 상하이가 보면 집값이 서울보다 훨씬 비싸잖아요 어떻게 설명할 거냐죠. 그거는 중국 공산당이 (토지임대료를) 너무 헐값으로 책정해서 그런 거예요.

예를 들어서 중국 공산당은 그렇게 하거든요. 아파트 지을 업자한테 내가 임대를 하겠다면서 토지임대료를 한꺼번에 받아요. 그런데 토지임대료 1억을 받아야 된다면 100만 원만 받거든요. 토지임대료를 너무 헐값에 중국 정부가 받기 때문에 토지임대료에 대한 부담이 없어지니까 그 가치가 건물에 붙어 버리는 거죠. 근데 그렇게 하지 않는 싱가폴도 토지임대부 주택을 하거든요. 싱가폴에서는 부동산 투기라는 게 없습니다. 전부 다 건물만 자기 소유고 땅은 국가 소유예요.” 

▲ <이미지 출처=KBS '시사기획창: 땅, 불로소득의 고리를 끊자' 영상 캡처>

- 많이 이야기 하는 게 사회주의 아니냐는 건데.

“당장 공산주의 하자는 거냐는 얘기 나오거든요. 그런데 저는 그렇게 생각합니다. 땅이라는 거는 투자가 아니잖아요. 한정돼 있지 않습니까. 주식이라는 것도 어떤 기업에서 100만 원어치 주식 발행했다면 그다음 기업의 자체가 천만 원으로 늘릴 수 있고 하는 과정이에요. 그런데 땅은 늘릴 수가 없는 거잖아요. 그러니까 땅에 대해서만큼은 투자를 허용하면 안 된다고 저는 생각하거든요. 물론 이런 말 하면 공산주의 하자는 거지라고 생각합니다. 그런데 부동산이라는 거는 여태까지 수없이 많은 정책을 갔다 옆에 정부마다 내세웠지만 그게 다 안 먹히거든요. 시장에서 투기꾼들은 그거에 대해서 내성이 또 생겨요. ‘아 저 정부가 지금은 저렇게 하지만 분명히 조금 있으면은 저거 다 풀어 줄 거야’죠. 실제로 그래 왔고 그런 걸 다 알고 있거든요. 그래서 앞으로 정부가 부동산 잡겠다는 생각 있으면 ‘헐 저런 거까지. 빨갱이야 공산주의 하자는 거야’라는 정도의 충격적인 정책이 나오지 않으면 정말 안 잡힙니다.”

- 토지임대부 아파트 이명박 정부때 했다가 건설사들 항의로 포기했잖아요. 지금 한다고 해도 건설사들은 항의할 텐데.

“그러니까 제가 용기가 필요하다고 말했잖아요. 좋은 정책이라는 건 정책을 좋게 만드는 것도 중요하지만 그 정책을 밀고 나갈 수 있는 용기가 정말 중요한 겁니다. 물론 건설사들 당연히 반대하죠. 그런데 생각을 해 보세요. 건설사라는 건 원래 목적이 좋은 건물 지어서 그 건물 짓는 이윤을 받아 가면 되는 거잖아요. 근데 지금 건설사는 그런 걸 하지 않고 좋은 아파트 짓는 건 전부 다 하도급으로 다 맡기고 자기들은 분양을 하거든요. 분양이 정말 돈이 많이 남으니까요. 건설사들은 분양에서 손 떼게 만들어야 되는 거거든요. 분양으로 집값이 올라가는 거거든요.” 

- 후분양제 이야기도 나오는데.

“당연히 후분양제로 가야죠. 당연히 다 만들어 놓고 ‘이 물건 어때? 얼마에 살래?’로 가는 게 맞는 거지만 여태까지 우리는 어쨌든 주택 시스템이라는 게 건물 짓기 전에 돈부터 내라고 해왔으니 이것도 정책으로 ‘앞으로는 선분양은 무조건 다 안 돼. 아파트 지어 놓고 그 값을 갔다가 들어갈 사람이 이거 얼마에 살래 아파트 잘 지어졌네, 저건 10억이라도 주고 들어갈래’라고 가는 게 맞죠. 법으로 정하면 됩니다. 그게 용기라는 거예요.” 

- 취재했는데 방송에 못 나간 게 있나요?

“못 나간 건 사실 아니고 제가 그러니까 어쨌든 이번에 말한 거는 공공이 공급하는 용산도 국공유지잖아요. 공공이 공급하는 방식은 이런 방식으로 토지를 민간 건설사들에 팔지 말고 국가가 소유하고 건물만 분양하는 토지 임대부 방식으로 하라고 제안했잖아요. 사실 서울에서 국가가 가진 땅이 없잖아요. 공공용지가 없잖아요. 민간들이 가진 땅을 재개발하거나 재건축해서 아파트 공급이 되는 거잖아요. 이 부분이 사실 중요하거든요.” 

- 법을 바꿔야 한다는 거 같던데.

“우리나라에서 토지임대부 법이 있거든요. 거기서는 국가가 공공용지에 토지임대료를 받을 때는 3년 만기 정기예금 수준의 이자율 이상을 받아서는 법에 안 된다고 정해져 있거든요. 근데 그게 1.5% 정도밖에 안 되잖아요. 너무 낫죠. 예를 들어서 용산 땅을 갔다가 1.5%만 받고 토지임대료를 받으라고 하면 그거는 정말 누구도 채권을 만들어서 판다고 해도 그 정도 수익률로는 국민연금도 관심을 안 보일 거고 어느 연기금도 관심을 안 보일 겁니다. 그러니까 그 법은 철저하게 시장가격의 받을 수 있게 해라는 거예요. 공공용지라 하더라도요. 용산 땅은 누구나 살고 싶어 하니 5% 받아도 되고 주변 시세가 5% 6%는 그 정도 받을 수 있게 해 줘야죠. 그 법을 바꿔야 된다는 거예요.” 

- 취재하시며 느끼신 부분 있을 것 같아요.

“제가 취재한 전후로 부동산 관련해 굉장히 요즘 말이 많잖아요. 집값 잡을 방법이 없는 거는 아닌 거 같아요. 중요한 거는 계속 말하지만 그걸 실행할 때 밀어붙일 수 있는 용기가 중요한 거 같고 또한 국민들한테 정부가 먼저 신뢰를 줘야겠구나죠. 청와대 있는 다주택자들 팔라고 해도 안 파는 데 암만 좋은 정책을 내놓는다고 해도 국민들이 그걸 믿고 진정성을 따른 가겠느냐 아니거든요. 정말 이런 정도까지 할 정도의 아직 강한 정책이 나와야겠고 나왔으면 좋겠어요.” 

- 마지막으로 <GO발뉴스> 독자들에게 한 말씀 부탁드려요.

“<GO발뉴스>는 이상호 기자가 워낙 고생하고 독립언론으로 정말 대단하다고 생각해요. 존경스럽고 그 여러 가지로 기성 언론에 비해 어려운 거 아닙니까. 그렇지만은 정말로 박수 쳐 주고 싶습니다. 그리고 박수 칩니다. 앞으로 더 힘을 잃지 마시고 이런 부분에서 더 열심히 그 사회의 소금이 돼주셨으면 합니다.”

이영광 기자