상단여백
HOME 회무 세무뉴스
양도세 신고 시 가장 많이 발생하는 오류사례는?

국세청이 5월 양도소득세 확정신고·납부기간을 맞아 납세자의 성실신고를 지원하기 위한 홈택스와 손택스를 통해 ‘미리채움’, ‘모두채움’서비스를 제공 중이다.


국세청의 이같은 신고도움서비스는 납세자의 성실신고를 최대한 지원하기 위한 것으로, 무신고 또는 부정신고 시 20% 및 40%에 달하는 가산세 폭탄을 사전에 방지하는데 초점을 두고 있다. 국세청은 또한 이번 신고기간 중 그간 양도세 신고과정에서 납세자가 반복적으로 오류를 범해 온 잘못된 신고사례를 소개 중으로, 이번 양도세 신고납부대상자라면 자신과 같은 사례를 살펴보는 것 또한 절세의 방안이다.


부동산과 주식 등의 양도과정에서 주로 반복되는 신고 오류 사례 가운데, 재건축입주권이나 아파트 분양권을 전매한 후 양도가액을 축소(다운계약) 신고한 경우가 많이 적출되고 있으며, 자녀에게 부동산을 부담부증여하면서 채무 감소분에 대해 양도소득세를 신고하지 않은 사례도 적발되고 있다. 주거용 오피스텔을 주택에서 제외해 비과세 신청하거나, 거짓매매계약서를 작성한 사실이 적발돼 비과세·감면 배제 대상임에도 감면으로 신고한 경우도 대표적인 부정신고 사례 가운데 하나다. 주식양도세 신고과정에서 중소기업 소액주주에 해당하지 않음에도 10%의 세율을 적용해 신고하거나, 대주주에 적용되는 세율임에도 합산하지 않고 각각 세율을 적용해 신고한 사례도 국세청에 적발됐다.


올해부터 국내 주식과 국외주식의 양도손익을 통산해 신고해야 하는 것도 주의할 대목이다. 다음은 국세청이 제시한 양도소득세 신고시 반복적으로 적출되는 신고오류 사례다.

 

■부동산 등 신고관련
◇양도가액

·고액프리미엄이 형성된 재건축 입주권, 아파트 분양권 등을 전매한 후 양도가액을 축소(다운계약)하여 신고한 경우
-납세자 A는 인기아파트를 5억원에 분양받고 계약금 5천만원 납부 후, 1억5천만원(프리미엄 1억원 포함)에 양도하고 프리미엄을 2천만원으로 축소 신고.

 

·수용보상금 중 추후 증액되는 보상금을 신고 누락하는 경우
-납세자 B는 본인 소유 토지가 국가산업단지에 편입되어 보상금 2억원을 수령하고 양도소득세 신고하였으나, 보상금이 적다고 이의를 제기하여 추가 수령한 5천만원에 대해서는 신고누락.

 

·토지와 건물을 일괄 양도하면서 감정평가 등 합리적인 근거 없이 임의로 안분하여 양도차익 과소 신고한 경우
-납세자 C는 토지 및 건물을 함께 5억원에 양도하면서, 양도소득세 계산 시 토지, 건물 가액을 임의로 각각 2억원, 3억원으로 책정하여 양도소득세 과소신고
* 토지건물의 안분가액에 대한 기준이 불명확하거나, 기준시가 안분가액의 30% 이상 차이가 날 경우에는 기준시가로 안분하여 계산

 

·부담부증여하고 채무 감소분에 대해 양도소득세를 신고하지 않거나 과소 신고한 경우
-납세자 D는 3주택자로 子에게 시가 10억원 아파트를 증여하면서, 子는 아파트에 담보된 채무 5억원을 승계하여 채무 5억원 공제받고, 5억원에 대한 증여세를 신고 납부하였으며, D는 채무에 대한 양도소득세 신고하였으나, 조정대상지역에 해당되어 3주택 중과(20%추가과세)대상이나 일반세율로 양도소득세 과소신고.
* 부담부증여 : 부동산 등을 증여할 때 은행채무 또는 전세보증금 등 채무를 포함하여 증여하는 것으로, 채무액은 증여재산에서 제외되나 증여자의 채무감소분은 유상양도로 보아 양도소득세 과세대상임.

 

◇취득가액
·국가에서 취득하는 등 실지 취득가액을 확인할 수 있음에도 취득가액을 환산하여 과다 신고하는 경우
-납세자 F는 15년 전에 국가로부터 토지를 취득하고 최근에 양도하면서, 오래전에 취득하여 취득가액을 모른다고 환산취득가액으로 과다 신고(국가 등 공공기관으로부터 취득한 토지는 취득가액 확인이 가능함)

 

·감가상각비를 종합소득세 필요경비에 산입하고, 양도소득세 계산 시에는 취득가액에서 차감하지 않고 신고한 경우
-납세자 G는 부동산임대 사업자로서 상가건물에 대한 감가상각비를 종합소득세 필요경비에 공제하였으나, 추후 상가건물을 양도하면서 이미 공제받은 감가상각비를 취득가액에 차감하지 않고 과다신고

 

·할인분양 받은 아파트를 양도하면서 취득가액을 할인 전 분양가액으로 과다 신고하는 경우
-납세자 H는 미분양 아파트를 5천만원 할인분양 받아 취득하고, 추후 양도하면서 당초 분양대가로 취득가액 과다신고

 

◇필요경비
·간이영수증 등 적격증빙없이 필요경비를 공제받은 경우
-납세자 I는 아파트 취득 후 리모델링 비용 2천만원을 지불하였다며, 사업자로부터 간이영수증을 받고 필요경비로 공제 
* 필요경비로 공제받을 수 있는 자본적 지출 또는 양도비는 적격증빙(세금계산서, 신용카드․현금영수증 등)이나 금융거래 증빙 등에 의해 객관적인 증빙으로 인정되는 경우에만 필요경비로 공제됨.

 

·부동산을 취득하면서 차입한 은행 대출금 등에 대한 이자를 필요경비에 포함하여 신고한 경우
-납세자 J는 부동산을 취득하면서 차입한 은행 대출금에 대한 이자(5년간 5천만원)를 필요경비로 부당 공제(대출금이자는 필요경비 공제 안됨)

 

◇공제·감면·비과세
·주거용 오피스텔을 주택에서 제외한 경우
-납세자 K는 1주택과 주거용 오피스텔을 보유하여 2주택으로서, 먼저 양도하는 주택은 양도소득세 과세대상이나, 1주택으로 보아 비과세 신청
* 공부상(건축물대장 등) 용도(상가건물, 오피스텔 등)에 불구하고 사실상 주거용으로 사용하는 건물의 경우 주택으로 봄

 

·거짓매매계약서를 작성하여 비과세·감면 배제 대상임에도 1세대1주택 비과세 또는 감면으로 신고한 경우
-납세자 L은 분양권을 취득할때 다운계약서를 작성하여 취득하고, 아파트 완공 후 2년 이상 보유하다가 양도하면서 비과세 대상으로 판단하여 양도세 신고하지 않았으나, 취득 시 다운계약사실이 확인되어 비과세 배제
* 다운계약서 등 거짓계약서를 작성한 경우 비과세·감면이 배제됨

 

·사업소득금액과 총급여액 합계가 3천7백만원 이상인 연도 또는 위탁경영기간을 자경기간에 포함하여 감면 신고한 경우
-납세자 M은 8년 자경감면을 신청하면서, 보유기간 12년 중 사업소득금액이 연간 4천만원 이상인 연도가 5개년으로 8년에 미달하나 감면 신청
※ 거래위원회 홈페이지(www.ftc.go.kr)에서 확인 가능

 

·소득세법 상 대주주*에 해당함에도 10% 세율을 적용하여 신고
* 대주주 : 20∼25%, 일반법인의 대주주로서 1년 미만 보유주식 : 30%
☞ 연간 과세표준 3억원까지 20%, 3억원 초과분 25% 세율 적용
(중소기업 : '20.1.1. 이후, 중소기업이 아닌 경우 : '18.1.1. 이후 양도분부터 적용)

 

·동일주식이 특정주식, 부동산과다보유법인주식 등 기타자산과 상장·비상장 주식에 모두 해당하는 경우 기타자산으로 보아 누진세율*을 적용하여야 하나 일반 주식세율(10%, 20%, 25%, 30%)을 적용하여 신고
* 자산총액 중 비사업용토지가 50% 이상인 경우 누진세율에 10%포인트 더한 세율 적용

 

·중소기업이 아닌 법인의 대주주로서 1년 미만 보유하고 양도하는 경우 세율 30%를 적용하여야 하나 20∼25% 세율로 신고

 

◇대주주세율
·중소기업이 아닌 상장·비상장법인의 대주주가 상장·비상장주식의 양도소득금액을 합산하여 연간 3억원이 초과하는 경우 초과분에 대해 25% 세율을 적용하여야 하나 상장·비상장주식의 양도소득금액을 합산하지 않고 계산하여 신고한 경우(1년 이상 보유주식)
* ’20년 상반기 예정신고 시 상장법인 대주주로서 과세표준 2억5천만원에 대해 20% 세율을 적용하여 신고하고 '20년 하반기 예정신고 시 비상장법인 대주주로서 과세표준 1억원에 대하여 20% 세율을 적용하여 신고한 경우 확정신고기간(양도한 과세기간의 다음해 5월)에 양도소득금액을 합산하여 신고하여야 함

 

·’20.1.1. 이후 양도분부터 중소기업 대주주 해당 법인과 중소기업이 아닌 대주주 해당 법인 주식(1년 이상 보유)을 함께 양도하는 경우 양도소득금액을 합산하여 누진세율(20∼25%)을 적용하여야 하나, 합산하지 않고 각각 세율을 적용하여 신고
* 동일한 세율을 적용받는 주식에 대하여는 양도소득금액을 합산하여 세율을 적용해야 함

 

◇기본공제
·주식 양도소득세 신고 시 양도소득금액에서 공제하는 연간 양도소득 기본공제 250만원을 예정신고별로 각각 250만원을 공제한 경우

·국내주식 양도소득과 국외주식 양도소득에 대해 각각 250만원을 공제한 경우(’20년 귀속부터 국내·국외주식 양도소득을 통산하여 250만원 공제)

 

·양도소득세 예정신고 시 세율이 다른 주식을 양도하는 경우 양도소득 기본공제는 먼저 양도한 자산의 양도소득금액에서부터 순서대로 공제해야 하나 세율이 높은 주식 양도소득금액에서부터 먼저 공제한 경우

 

◇대주주 판단
·상장법인 대주주를 판단함에 있어 특수관계 유무는 직전 사업연도 종료일 현재를 기준으로 판단하여야 하므로 양도당시 이혼으로 특수관계가 소멸하였더라도 직전 사업연도 종료일 현재 혼인 상태인 경우에는 배우자의 지분을 포함하여 대주주를 판단하여야 함

 

·직전 사업연도 종료일 현재 대주주인 경우 당해 사업연도에 거래하는 대주주 해당 법인 주식 전부는 대주주가 양도한 주식으로 양도소득세 과세대상임에도 과소신고
* 직전 사업연도 종료일 현재 상장법인 A사의 대주주에 해당하는 경우 해당연도에 직전 사업연도에 보유한 A사 주식 전부를 매각하고 새로 취득하여 장내에서 양도한 주식도 대주주가 양도한 주식으로 봄

 

·상장법인 대주주 판단은 직전 사업연도말 주식 보유현황으로 잘못 판단
* 상장주식은 체결일 기준이 아닌 결제일(T+2, 한국거래소 영업일) 기준으로 대주주의 주식 보유현황을 판단

 

◇국내외주식통산
·상장법인 대주주의 경우 장내거래뿐만 아니라 장외거래도 신고대상이나 장내거래만 신고한 경우

 

·양도소득금액은 과세대상인 주식만 손익 통산이 가능하나 과세대상이 아닌 상장법인 소액주주가 장내에서 거래한 주식과 상장법인 대주주가 거래한 주식의 양도소득금액을 손익 통산하여 신고한 경우

 

·주식 양도차손은 같은 세율을 적용받는 주식의 양도소득금액과 우선 차감하고 남은 차손을 다른 주식의 양도소득금액 비율로 안분해야 하나, 세율이 높은 주식 양도소득금액과 우선 통산하여 신고한 경우
 

 

세무사신문 제796호(2021.5.17.)

<저작권자 © 세무사신문, 무단 전재 및 재배포 금지>

세무사신문의 다른기사 보기
icon인기기사
Back to Top