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연소득 2천만원이면 주담대 한도 3억→1.7억원으로 축소은행권 "DSR 40% 규제로 저소득자 타격...막차대출수요 급증 우려"

개인별 DSR(총부채원리금상환비율) 40% 적용 대상을 오는 7월부터 단계적으로 확대하는 내용을 담은 금융당국의 ‘가계부채 관리방안'에 대해 은행권은 앞으로 '영끌'(영혼까지 끌어쓴다는 뜻) 대출이 막히게 될 것이라고 평가했다.

 

또, DSR이 DTI(총부채상환비율)를 대체하면서 향후 주택담보대출 취급 시 ‘소득’이 중요한 요소로 작용하게 돼 개인별 대출 한도의 편차가 발생할 것이며, 특히 저소득자들의 대출 한도가 크게 줄어들 것이라는 분석이 나왔다.


개인별 DSR 40% 적용 대상이 오는 7월부터 2023년 7월까지 3단계에 걸쳐 확대될 예정인 가운데, 변경된 제도 시행 전 대출을 미리 받아두려는 가수요가 급증할 것이라는 우려도 제기됐다.

 

◇ 영끌 대출 막힐 것…주담대 부족분 신용대출로 커버 불가
지난달 29일 은행권은 금융당국이 발표한 가계부채 관리방안에 대해 "대출자 단위 DSR 도입이 핵심”이라며 "개인별 DSR 40%의 단계적 적용으로‘영끌'이 어려워질 것”이라고 평가했다.
DSR은 대출 심사 때 대출자의 모든 대출에 대해 원리금 상환 부담을 계산하는 지표로, 주택담보대출뿐 아니라 신용대출과 카드론을 모두 포함한다. 따라서 DSR 기준을 낮추면‘영끌 대출'을 막는 데 효과를 볼 수 있다.


은행권 관계자는 "개인별 DSR를 도입하면 도입 전보다 신용대출 한도가 줄어들 수밖에 없을 것”이라며 "유연한 소득인정 방법을 운용한다고 해도 근로소득자 등을 제외하면 소득 인정받기가 쉽지 않아서 대출 가능 금액이 줄어들 가능성이 크다”고 내다봤다.


특히 이번 대책에 DSR 산정 시 신용대출 만기를 일률적으로‘10년'으로 적용해 산출하던 것을‘7년'(올해 7월)→‘5년'(내년 7월)으로 단계적으로 줄이기로 하는 내용이 포함되면서 은행권에서는 기존처럼 주택담보대출의 부족분을 신용대출로 메우는 것이 어려워질 것으로 내다봤다.


시중은행 관계자는 "DSR 산정 시 신용대출의 경우 현재는 상환방식과 무관하게 대출총액을 10년 분할상환하는 것으로 가정해 산출해 왔으나 변경 후에는 7년, 5년으로 단계적으로 축소된다”며 "이로 인해‘마이너스통장'의 경우 DSR에 미치는 영향이 커지기 때문에 기존처럼 주담대 부족분을 신용대출로 커버하지 못하는 상황이 발생할 수 있다"고 했다.

 

◇ 개인별 DSR 시행, 저소득자 주택담보대출 한도 크게 줄고 실수요자에 부담
오는 7월부터 단계적으로 개인별 DSR이 시행되면 고소득자보다는 저소득자 위주로 대출 가능 금액이 크게 줄어들며 타격이 클 것이라고 은행들은 예상했다.


현재 주택담보대출에서 개인별 DSR 40%가 적용되는 경우는 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택을 담보로 은행에서 신규 주택담보대출을 받는 경우다.


하지만 오는 7월부터 전체 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)의 시가 6억원 초과 주택으로 개인별 DSR 40% 규제가 확대되면 고소득자의 경우 기존에도 LTV 규제로 대출 한도에 제약이 있었기 때문에 큰 영향이 없지만, 저소득자들의 경우 DSR 40%가 새롭게 적용되면서 대출 한도가 크게 줄어든다.


A은행 시뮬레이션에 따르면, 예컨대 연소득 2천만원인 B가 다른 대출이 없는 상태에서 만기 20년으로 주택담보대출(대출금리 연 2.5%, 원리금 상환 기준)을 받을 때 현재는 DSR 70%(비규제지역의 기타지역의 경우 DTI 규제를 적용받지 않음)가 적용돼 대출가능 금액이 최대 2억2천만원이지만‘개인별 DSR 40%'가 적용되면 1억2천600만원만 가능해 1억원 가까이 줄어든다.


같은 조건에서 만기 30년이라면 대출가능 금액이 현재 최대 2억9천500만원에서 1억6천900만원만으로 1억2천만원 이상 줄어든다.


현재는 은행 평균으로 DSR을 40%로만 관리하면 되기 때문에 시중은행들이 대부분의 대출에 DSR 40%가 아닌‘70% 이하'의 기준을 적용해 왔다고 복수의 은행이 설명했다. DSR이 70%를 넘는 일부‘고(高)DSR' 대출 건은 특별 관리 대상이기 때문에 드물다.


시중은행 관계자들은 "개인별 DSR 도입이 주택담보대출을 받아 주택을 사려는 실수요자들에게 부담으로 작용할 수 있을 것”, "DSR 규제 강화로 소득이 낮은 서민이 주택담보대출을 받기가 더 어려워지고, 실수요자들이 대출을 받아 집 사기가 어려워질 것”이라고 공통된 반응을 보였다.


신용대출의 경우 현재 연소득 8천만원 초과 및 신용대출 총액 1억원 초과자에만 적용하던 DSR 40% 규제를 7월부터 신용대출 총액 1억원 초과자에 적용하기로 하면서 고소득자뿐 아니라 연소득이 5천만∼8천만원 이하인 이들이 대출을 받기가 더 어려워질 전망이다.


예컨대 현재는 소득 6천만원인 직장인이 신용대출 1억2천만원을 받은 경우 DSR 40% 적용이 안 되지만, 오는 7월부터는 DSR 40%가 적용된다.


또, 내년 7월부터는 기존에 주택담보대출을 DSR 40%를 초과해 이용 중인 고객이 신용대출을 급하게 신청할 경우, 소액 300만원 미만인 경우를 제외하고는 신용대출을 사실상 받을 수 없게 된다. 거꾸로 신용대출을 사용 중인 고객이 주택담보대출을 받으려 할 때 한도가 기존보다 많이 차감될 전망이다.


이 때문에 은행들 사이에서는 개인별 DSR 강화 시행 전에 미리 대출을 받으려는 수요가 급증할 것이란 우려가 나왔다.


한 시중은행 관계자는 "서울 주택 평균가격이 9억원을 넘었다는 평가가 나오는 상황에서 7월부터 전체 규제지역의 시가 6억원 초과 주택에 개인별 DSR 40% 규제를 적용하면 실질적으로 규제지역의 모든 부동산을 담보로 한 자금 운용이 모두 제약될 것으로 예상된다”며 "이 때문에 규제지역 중하위 주택을 구입하려 하거나 보유하고 있는 사람들이 7월 제도 도입 이전에 급히 부동산 구입과 대출 신청을 할 것으로 보이며 이 경우 집값이 더 오를 수 있다”고 했다.
다른 은행 관계자도 "오는 7월 대책 시행 전에 신용대출을 미리 받아두려는 고객들이 몰릴 수 있다”며 "특히 6억∼9억원 사이 주택을 구입하려고 계획 중인 고객의 경우 잔금을 앞당겨서 7월 전에 매입하려 할 것으로 보인다”고 말했다.

 

◇ "비주담대 LTV 한도규제 확대, 영향 제한적…전세대출 경쟁 심화될 듯”
다음달 17일부터 은행에서 토지·오피스텔 담보대출을 받을 때도‘LTV 70%'를 적용하기로 한 방안에 대해 은행권은 "시장에 미치는 영향이 제한적일 것”이라고 평가했다.


금융당국은 현재 상호금융권에만 비주택 담보대출에 대해 LTV 70% 규제를 적용하던 것을 내달 17일부터 전 금융권으로 확대하기로 했다. 이와 별도로 토지거래허가지역 내 신규 비주택 담보대출에 대해선 LTV 40% 규제를 오는 7월부터 적용하기로 했다.


한 시중은행 관계자는 "비주담대 LTV 한도규제 확대는 대출 규모가 상대적으로 적기 때문에 시장에 미치는 영향력은 제한적일 것으로 예상된다”고 했다.


다른 은행 관계자도 "비주담대 관리 체계에 따른 대출 취급 감소 영향은 크지 않을 것”이라며 "은행 전체 자산에서 비주담대가 차지하는 비중은 2금융권에 비해 높지 않다”고 했다.


이번 방안으로 은행들 간에 전세대출 취급 경쟁이 심화될 것이란 예상도 나왔다. 이번 방안에 전세자금 대출, 예·적금 담보대출 등 소득 외 상환 재원이 인정되는 경우 대출 신청 때 차주 단위 DSR 적용이 제외된다는 내용이 담겼기 때문이다.


시중은행 관계자는 "차주별 DSR 적용이 제외되는 대출로 전세자금대출이 포함됨에 따라 현재 은행권에서‘건전성 유지 하 대출성장 정책'의 일환으로 전략적으로 추진 중인 전세대출 경쟁이 은행 간에 치열해질 것으로 예상된다”고 말했다.

 

세무사신문 제795호(2021.5.3.)

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