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임대업 등록시 세금·건보료 최대 80% 깎아줘2020년부터 임대업 등록 의무제 단계적으로 추진
정부, 내년에는 보유세 등 부동산 세제개편 방안 검토

정부가 임대주택 등록을 활성화하기 위해 등록된 임대주택 사업자에게 임대소득세 등 각종 세금과 건강보험료 감면 혜택을 주기로 했다.

그러나 이 같은 혜택에도 2020년까지 임대 사업자 등록이 활발하지 않다고 판단될 경우 임대 등록 의무제를 단계적으로 도입하는 방안도 검토하기로 했다.

내년에는 보유세 등 부동산 세제개편 방안도 범정부 차원에서 논의된다.

김현미 국토교통부 장관은 13일 정부서울청사에서 기획재정부, 보건복지부, 행정안전부 등과 함께 이같은 내용을 골자로 한 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 발표했다.

등록된 임대 사업자에 대해서는 세금과 건보료를 최대한 깎아주되, 장기임대를 유도하기 위해 8년 이상 장기임대 위주로 지원한다는 방침이다.

등록 임대주택은 임대료 인상률이 기존 계약분의 5%로 제한돼 사실상 전월세상한제가 적용되고 임대 기간도 4~8년 보장돼 계약갱신청구권 적용 효과도 있다.

우선 내년까지 유예됐던 연 2천만원 이하 임대소득자에 대한 분리과세를 예정대로 2019년부터 재개하고 건강보험료도 다시 부과한다. 이렇게 되면 연간 임대소득이 2천만원 이하인 집주인들의 세금과 건보료 부담이 부쩍 높아진다.

이에 정부는 임대사업자에 대해서는 임대 소득세에 대한 필요경비율을 현행 60%에서 70%로 높이고, 미등록 사업자에 대해선 50%로 낮춰 등록 사업자가 상대적으로 세금을 덜 내게 할 방침이다.

2020년 말까지 등록한 2천만원 이하 임대사업자는 임대의무 기간 건보료 인상분이 임대 기간에 따라 8년은 80%, 4년은 40% 인하된다. 이와 함께 임대주택으로 등록한 주택에 대한 취득세·재산세 감면 조치가 당초 내년 말에서 2021년 말로 3년 연장된다. 일례로 재산세의 경우 전용면적 60~85㎡ 아파트를 4년 임대하면 25%, 8년 장기 임대하면 50% 감면해 주는 식이다.

재산세 감면 대상에 공동주택이나 오피스텔 외에 서민이 주로 거주하는 다가구 주택도 편입된다. 양도소득세 감면은 8년 이상 장기 임대사업자를 중심으로 혜택이 강화된다. 양도세 중과 및 종합부동산세 합산 배제, 장기보유특별공제 대상이 ‘5년 이상 임대’에서 ‘준공공 임대로 등록해 8년 이상 임대’로 변경됐다.

이와 같은 세제 개편을 위해 지방세특례제한법과 소득세법 등의 개정이 추진된다. 박선호 국토부 주택토지실장은 “이번 방안으로 세부담이 늘어나는 주요 대상은 3주택 이상을 보유한 다주택자이면서 등록하지 않는 고액 임대사업자”라고 강조했다.

이와 함께 주택임대차보호법과 시행령 등의 개정으로 임대차 계약갱신 거절 기간이 현행 계약 만료 1개월 전에서 2개월 전으로 조정된다. 세입자가 전세금 반환 보증에 가입할 때 집주인의 동의를 받는 절차는 즉시 폐지된다. 집이 경매 등으로 처분될 때 다른 담보물권자보다 우선 변제받을 수 있는 최우선 변제 소액보증금을 높이는 방안도 검토된다.

임대 사업자 등록의 편의를 위해 지방자치단체에 임대를 등록하면 세무서에도 자동으로 등록 신청이 이뤄진다.

정부는 현재 구성이 추진 중인 조세재정개혁특위를 통해 다주택자에 대한 임대보증금 과세와 보유세 등 부동산 과세체계에 대한 종합적인 개편방안을 마련한다는 계획도 세웠다.

이번 방안을 통해 자발적 임대주택 등록을 유도했지만 효과가 떨어진다고 판단되면 2020년부터 등록 의무화를 단계적으로 추진하고 이와 연계해 계약갱신청구권과 전월세상한제도 전격 도입하는 방안을 검토한다.

김현미 장관은 “임대 등록 의무제 도입 시기는 자발적인 등록 여부를 보고 결정하겠다”며 “보유세 문제에 대해서는 집중적인 논의가 필요한 시점이 됐다”고 말했다.

세무사신문 제714호(2017.12.16.)

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