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‘주택임대소득 신고’의 모든 것…A to Z지난해 임대 수입, 오는 6월 1일까지 신고해야
年 2000만원 넘지 않아도 올해부터 과세 대상

주택임대사업자에 대한 종합소득세 신고가 시작돼 지난해 월세 수입이 2000만원 이하인 납세자도 올해 소득세 신고 대상에 포함된다. 오는 6월 1일까지 신고하지 않으면 미신고 납부 세액의 20%가 가산세로 부과된다. 지난 12일 국세청은 주택임대소득 신고 전면과세 첫해를 맞아 지난 2014~2018년에는 연 2000만원 초과자에게만 임대소득세를 과세했지만, 다른 업종과의 형평성 및 ‘소득 있는 곳에 세금 있다'는 원칙에 따라 올해(2019년 귀속)부터 연 2000만원 이하인 납세자도 소득세를 내야 한다고 밝혔다.

■ 월세 받는 2주택자…9억 넘는 집 가진 1주택자도 과세

신고 대상자는 ▲월세 임대 수입이 있는 2주택 이상 소유자 ▲보증금 합계액이 3억원을 넘는 3주택 이상 소유자다. 기준 시가가 9억원을 넘거나 해외에 있는 주택에서 생기는 월세 수입의 경우 1주택자도 과세 대상이 된다. 이때 주택 수는 부부 합산해 계산한다. 단, 전용 면적이 40㎡ 이하이면서 기준 시가가 2억원 이하인 소형 주택은 주택 수에서 제외된다.
신고 대상자는 오는 6월 1일까지 신고해야 한다. 성실 신고 확인 대상자 및 대구광역시, 경북 경산·청도·봉화 등 특별재난지역 거주 납세자는 같은 달 30일까지 신고하면 된다. 국세청은 신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19) 피해를 본 납세자의 납부 기한은 8월 31일까지 직권으로 연장했다.
이날까지 신고하지 않을 경우 미신고 가산세가 부과된다. 가산세율은 미신고한 납부 세액의 20%다. 소득세를 미납부(납부 불성실)한 경우에는 ‘미납 세액×경과일수×10만분의 25' 만큼의 가산세를 내야 한다.
월세 수입이 있어도 소득세를 내지 않아도 되는 ‘과세 미달' 조건도 있다. 주택임대소득을 제외한 연 종합소득금액이 2000만원 이하인 납세자가 연 400만원 이하의 주택임대소득만 받았을 경우 세금을 안 내도 된다. 관할 세무서·지자체에 주택임대사업자를 등록하고, 연 임대료 증가율을 5% 이하로 정했다면 연 주택임대소득 1000만원까지 소득세가 면제된다.

 

■ 전자신고 독려…3주택자, 세무서 신고서 작성 지원 안 해

국세청은 코로나19 확산을 막기 위해 비대면 전자신고를 독려했다. 종합 과세 대상인 주택임대소득 연 2000만원 초과자에게는 다른 업종과 동일하게 기장 의무와 신고 유형 등에 따라 신고를 안내하고, 연 2000만원 이하자에게는 주택 수·감면 적용 여부 등에 따른 맞춤형 안내문을 발송한다.
이 안내문에는 사업장별 수입 금액, 주택 보유 내역, 관할 세무서·지자체 등록 사항 등 신고에 필요한 정보를 최대한 제공한다. 또 국세청 홈페이지에 주택임대소득 신고 안내 화면을 신설해 과세 기준, 종합·분리 과세 세액 비교, 절세 팁(Tip), 자주 묻는 질문과 답변 등을 게시했다.
국세청 홈페이지에는 ‘전자신고 따라하기 동영상'도 있다. 세금 신고 경험이 적은 납세자도 홈택스를 이용해 전자신고할 수 있도록 주택임대 분리 과세 신고서 작성 방법, 종합·분리과세 예상 세액 비교, 간주 임대료 간편 계산 방법 등을 동영상으로 촬영해 제공한다. 연2000만원 이하자가 선택할 수 있는 종합·분리 과세 예상 세액 비교 서비스도 이용할 수 있다.
연 2000만원 이하자가 분리 과세를 선택한 경우 홈택스 ‘미리 채움 서비스'를 이용하면 간편하게 신고할 수 있다. 홈택스에서 지난 1월 1일~2월 10일 올해 사업장 현황을 신고할 때 제출했던 ‘주택임대 사업자 수입 금액 검토표'의 임대 주택 소재지, 임대차 계약 내용 등이 자동으로 입력된다. 이 검토표를 제출하지 않은 경우에도 인별 주택 보유 내역을 조회해 임대 주택 소재지 등을 자동으로 채워 신고할 수 있다.
특히 3주택 이상 소유자의 경우 관할 세무서에서 소득세 신고서 작성을 지원하지 않는다. 이에 대해 국세청 관계자는 “3주택 이상 소유자는 신고서 작성에 많은 시간이 걸리고 코로나19 감염 우려도 있다”면서 “홈택스로 전자 신고하거나 세무 대리인의 도움을 받아 신고해달라”고 요청했다.
2주택 이하자가 부득이하게 세무서를 방문하는 경우 오는 13~15일(1차), 18~19일(2차), 20~22일(3차)을 이용해야 한다. 세무서를 방문해 소형 주택 임대 사업자 세액 감면을 신청하는 경우에는 안내문에 동봉된 ‘소형 주택 임대 사업자 세액 감면 신청 체크리스트'를 작성해 지참해야 한다.


① 종합과세와 분리과세 중 유리한 것을 선택

주택임대 수입금액이 2천만 원 이하인 경우 주택임대소득은 종합과세(세율 6~42%)와 분리과세(세율 14%) 중 선택이 가능하다.
※ 신고 후 5년 이내 경정청구를 통해 신고방법 변경(종합과세·분리과세) 가능함.


☞ 종합과세와 분리과세 중 유리한 사례

※ 다음 사례는 주택임대 수입금액이 2천만원 이하인 경우 종합과세 또는 분리과세에 따른세액을 단순 비교한 것으로 다른 소득자의 인적공제 대상 가능 여부, 건강보험료 등은 고려하지 않은 것임.(주택임대업 외의 다른 종합소득금액에는 연말정산한 근로소득금액도 포함)

② 사업자등록에 따른 세금혜택 확인

「소득세법」에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자등록을 모두 하고 일정 요건을 충족하는 경우 분리과세 필요경비율1)과 기본공제2)에 혜택이 있으며, 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면3)을 받을 수 있다.
1) 필요경비율 :미등록 50%→등록 60%  
2) 기본공제:미등록 2백만원→등록 4백만원
3) 감면율:감면대상 소득세의 30% (장기일반민간임대주택등은 75%)
다만, 감면 등을 받은 후 의무임대기간을 준수하지 않은 경우 감면 등을 받은 세액과 이자상당액을 납부하여야 한다.

☞ 사업자등록을 한 경우와 하지 않은 경우 분리과세 세액 비교*<표1> 참조

③ 주택 수를 꼼꼼히 확인

공동소유 주택은 올해(2019년 귀속)까지는 최다 지분자의 주택으로만 계산한다. 비과세* 및 간주임대료의 총수입금액 산입 여부 판단 시 소수지분 주택은 주택 수에서 제외되므로 주택을 임대하고 있더라도 부부합산하여 소수지분 주택만 있는 경우에는 소득세가 과세되지 않는다.
* 다만, 부부합산 2주택 이상 등으로 과세대상에 해당할 경우 소수지분 주택의 임대수입도 과세대상 수입에 포함됨.

☞ 주택 수 계산 사례*<표2> 참조
→김국세는 4채의 주택을 공동소유하고 있으나, 모두 소수지분으로 과세대상 판단시에는 주택 수에 포함되지 않음(주택수 0채) *박타인 3채, 최삼자 2채(인천 주택은 박타인과 최삼자의 주택수에 모두 포함)

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세무사신문 제772호(2020.5.15.)

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