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공시지가도 '형평성 맞추기'…보유세 인상분, 임대료 전가되나강남·명동 등 보유세 세부담 상한까지 늘듯…건보료도 올라
전문가 "주택보다 상가 임대료 인상 용이…보상비에도 영향"
명동 네이처리퍼블릭 공시지가 2배 이상 오를 듯
전국에서 가장 비싼 땅인 서울 중구 명동8길에 있는 화장품 전문점 네이처리퍼블릭 명동점 부지. 표준지 공시지가는 ㎡당 9천130만 원에서 1억8천300만 원으로 2배 이상 오를 것으로 예고됐다.

올해 표준 단독주택에 이어 표준지 공시지가가 크게 오른 것은 정부가 추진하고 있는 공시가격·공시지가에 대한 형평성·균형성 맞추기의 일환이다.

토지는 주택·건물을 만드는 '원재료'여서 정부는 그동안 주택 공시가격보다 토지의 공시지가를 더 보수적으로 매겨왔다.

원재료인 땅값이 뛰면 주택·아파트 등 '제품'의 가격도 오를 수밖에 없기 때문이다.

그러나 이러한 가격 책정 관행이 장기화하면서 곧 재벌기업과 부동산 부자들에 대한 보유세 감세 논란으로 이어졌다.

토지의 공시지가는 순수 토지뿐만 아니라 건물·상가 등 일반 건축물에 대한 보유세 부과의 근간이 되기 때문이다.

경실련은 최근 자체 분석에서 1990년대 초반 50%이던 공시지가의 시세반영률이 토지공개념 후퇴와 분양가 상한제 폐지 등 부양 조치로 땅값 상승을 제대로 반영하지 못해 지난해에는 공시지가 시세반영률이 38%까지 떨어졌다고 지적했다.

아파트의 공시가격이 시세의 65∼70% 선에 책정돼온 것을 감안할 때 공평과세에 어긋난 셈이다.

정부는 이에 따라 올해 시세대비 현실화율이 과도하게 낮았던 지역은 땅값 상승분 이상으로 공시지가를 올렸다.

올해 공시지가가 큰 폭으로 오를 것으로 예상되는 서울 강남구(23.9%)와 중구(22.0%), 영등포구(19.86%), 성동구(16.1%) 등지의 토지와 건물·상가 등 상업용 건물 소유자들은 올해 보유세 증가폭도 상당할 전망이다.

표준지 공시지가 1위인 서울 중구 충무로1가 네이처리퍼블릭(169.3㎡) 건물의 토지 보유세는 지난해 공시지가가 ㎡당 9천160만원(154억5천709만원)에서 올해 1억8천300만원(309억8천190만원)으로 2배(100%) 가까이 오를 것으로 예고된 상태다.

김종필 세무사에 의뢰해 이 토지의 보유세를 산출한 결과 작년 8천139만원에서 올해는 1억2천209만원으로 상한선(50%)까지 보유세가 오를 전망이다.

또 내년에는 공시지가가 오르지 않더라도 공정시장가액비율이 올해 85%에서 내년 90%로 올라감에 따라 내년 보유세는 1억7천941만원으로 올해보다 47%가량 상승하게 된다.

공시지가가 지난해 ㎡당 566만원에서 750만원으로 32.5% 오를 것으로 예고된 서울 성수동2가 상업용 건물(1천326㎡)의 경우 공시지가 합이 작년 75억516만원에서 올해 99억4천500만원으로 상승하면서 80억원이 기준인 토지 종부세 부과 대상이 된다.

이에 따라 보유세도 작년에는 재산세 3천113만원만 내면 됐지만 올해는 종부세를 합해 작년보다 46% 증가한 4천541만원을 부담해야 한다.
 

명동 상가 모습 


그러나 공시지가 인상 폭이 낮은 토지는 세 부담도 크게 늘진 않는다.

과천시 별양동의 한 상업용 건물(724.8㎡)은 지난해 공시지가가 ㎡당 505만원(총 36억6천24만원)에서 올해 ㎡당 549만원(39억7천915만2천원)으로 8.7% 오름에 따라 보유세도 작년 1천444만6천원에서 올해 1천583만원으로 10% 정도 인상되는데 그친다.

공시가격 금액 자체가 낮은 경우는 공시가격이 많이 올라도 보유세에 대한 체감 인상폭은 제한적이다.

부산시 거제동의 한 상업용 건물(91㎡)은 공시가격이 지난해 ㎡당 410만원(총 3억7천310만원)에서 올해 ㎡당 504만원(4억5천864만원)으로 22.9% 오르지만 보유세는 작년 106만5천원에서 올해 136만원 정도로 30만원가량(27.7%) 늘어난다.

이번 공시지가 인상으로 보유세뿐만 아니라 지역 의료보험가입자의 건강보험료도 함께 오른다.

일각에서는 이 때문에 자영업자들의 터전인 상가 임대료 인상으로 이어질 수 있다고 우려한다.

한 부동산 전문가는 "상가도 상가임대차보호법에 따라 고액 임대료를 제외하고는 인상폭이 5% 이내로 제한되지만 상업용 건물은 월세 자체가 큰 데다 임대료 인상도 주택보다 용이하다는 게 문제"라며 "공시지가 인상에 따른 임대료 전가 현상이 주택보다 두드러질 것"이라고 말했다.

정부가 3기 신도시 등 공공택지 개발을 추진하고 있는 가운데 공시지가 인상은 보상비 증가로도 이어질 수 있다.

토지 보상비는 공시지가를 기본 바탕으로 주변 시세를 일부 보정한 금액으로 보상이 이뤄진다.

올해 3기 신도시가 들어설 남양주시(3.09)와 인천(4.37%)의 공시지가 상승률은 9%가 넘을 것으로 예상되는 전국 평균보다 크게 낮다. 그러나 과천시(9.62%)는 평균 이상이다.

지존 신태수 대표는 "정부 사업 추진에 있어 공시지가 인상은 양날의 검"이라며 "앞으로 지방 예비타당성 면제 사업과 수도권 3기 신도시를 비롯한 공공택지 개발이 줄이을 예정이어서 토지 보상비가 부동산 시장의 불쏘시개 역할을 하는 게 아닌지 지켜봐야 한다"고 말했다.

    [표] 공시지가 인상에 따른 보유세 변화

위치 공시지가 변동
(2018→2019년, ㎡단가)
보유세 변동
(2018→2019년)
서울 성동구 성수동1가
(공업용, 2,283.3㎡)
5,340,000→7,600,000원
(42.32%)
60,332,080→89,580,690원(48.5%)
서울 성동구 성수동2가
(상업용, 1,326㎡)
5,660,000→7,500,000원
(32.51%)
31,132,390→45,412,100원(45.9%)
중구 충무로1가 네이처리퍼블릭(상업용, 169.3㎡) 91,600,000→183,000,000원(99.78%) 81,393,140→122,089,710원(50.0%)
과천시 별양동
(상업용, 724.8㎡)
5,050,000→5,490,000원
(8.70%)
14,445,440→15,829,670원(10.0%)
부산시 거제동
(상업용, 91㎡)
4,100,000→5,040,000원
(22.93%)
1,065,850→1,365,240원(28.0%)

※ 별도합산 토지 가정, 공시지가 80억원 이상은 종합부동산세 합산 금액.
[자료출처 = 김종필 세무사]

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