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부동산 공동 임대사업자의 이자비용

권 태 우 세무사

조세전문가인 우리 세무대리인들조차 상식적이지 않은 법령이나 세무업무를 처리하는 것은 항상 부담과 고민으로 다가온다. 더구나 소규모의 사업자가 비합리적인 세법규정으로 인해 부인당한 비용 등을 구제 받기위해 사후적으로  별도의 수수료가 수반되는 조세불복으로 진행하기도 쉽지 않다. 때문에 이러한 사례들은 담당 공무원 단계에서 해결하기 위해 진땀을 흘려야 하는 것이 현실이다. 이렇듯 상식적이지 않아 미리 대비해놓지 않으면 자칫 낭패를 볼 수 있는 조세업무 중 공동임대사업자의 이자비용처리에 대한 현재 과세관청의 입장과 이에 대한 우리 세무대리인의 대응방안을 고민해보고 아울러 본 과세 제도에 대한 개인적인 의견 등을 피력해보고자 한다.

1. 과세관청의 입장
우선 공동임대사업자의 이자비용이 부인당하는 배경은 임대사업을 목적으로 한 부동산을 공동 소유하기 위해 차입한 대출금이 공동사업의 지분획득을 위한 개인적인 부채로서 해당 이자비용은 사업과 무관한 경비라는 논리에 근거하는데, 이는 공동임대사업자 이자비용이 아래 소득세법 기본통칙의 연장선상에서 해석되기 때문일 것이다.


과세 관청은 현재 해당 통칙에 근거하여 공동임대사업 관련 대출금이 출자의무를 이행하기 위함인지 목적사업인 부동산 임대업을 영위하는데 필요한 부동산을 구입하기 위함인지를 당 이자비용의 필요경비 부인여부의 판단기준으로 하고 있다. 부동산 공동임대사업의 경우 통상 부동산을 공동구입하면서 사업을 개시하고 동업자간 소유권등기지분비율과 부채부담비율 또한 공동사업자간 지분비율과 일치하기 때문에 해당 차입금 대부분은 사실상 임대용 부동산을 취득하기 위한 자금임에도 불구하고 출자금조달로 간주될 여지가 있는 것이며 실무에서도 부인되는 사례들이 발생하고 있다.

2. 법원 판례
아래는 동일한 사건, 동일한 납세자에 대해 상반된 결론이 났던 사례이다.

 (1) 필요경비 부인
가. 당사자의 주장
① 납세자주장
이 사건 대출금은 원고들의 출자를 위한 차입금이 아니라 출자가 완료된 이후 부동산임대업을 영위하기 위한 토지 및 건물의 구입자금이므로 이 사건 대출금의 지급이자는 부동산임대수입을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자로서 필요경비에 산입되어야 한다.
② 과세관청의 주장
이 사건 대출금은 원고들이 출자한 자금과 함께 부동산임대업을 영위하기 위한 부동산을 구입하는 용도로 사용되었으므로 결국 부동산임대업을 영위하기 위한 출자금에 해당하므로, 이 사건 대출금의 지급이자는 그 업무와 관련 없는 자산을 취득하기 위하여 차입한 금액에 대한 지급이자로서 필요경비에 산입되어서는 안 된다.

나. 판결
부동산임대업을 개시하기에 앞서 부동산임대업을 영위하기 위하여 필요한 토지 및 건물의 매수자금 용도로 각자 출자하여야 할 지분비율에 상응한 자금을 대출받은 것으로서 공동사업 출자를 위한 개인적인 채무의 대출이자는 필요경비 불산입함
[대전지법2009구합4939(2010.11.17.)참조.국승]

 (2) 필요경비인정
가. 판결
해당대출금은 동업계약에 따른 출자의무를 이행하기 위하여 차용한 자금이 아니라 목적사업인 부동산임대업을 영위하는 데 필요한 토지 및 건물을 구입하기 위하여 차용한 자금이므로 대출금의 지급이자는 필요경비에 해당한데도 이를 원고들의 개인적인 출자 관련 채무로 보고 지급이자를 필요경비 불산입한 것은 위법함. <국패>

나. 관련법리
이 사건 동업계약은 원고들은 3000만원을 각 50%의 비율로 출자하기로 하고, 그 이상 소요되는 사업비는 원고들의 동업체, 즉 원고들을 조합원으로 하여 구성된 조합(이하 ‘이 사건 조합’이라 한다)이 임대보증금이나 시중 은행의 대출금 등으로 충당하기로 약정한 것으로서 거주자가 부동산임대업을 자기 자본에 의하여 경영할 것인지 차입금에 의하여 경영할 것인지는 거주자 개인의 선택에 달린 문제이므로 그 차입금의 지급이자는 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자로서 필요경비에 해당한다고 보아야 한다.
[대전고법2010누2812(2011.06.09.)대법2011두15466(2011.10.13.)참조]

3. 대응방안
 (1) 동업계약서에 동업자간 출자금의 비율과 범위를 명시하고 차입금을 통한 자금을 조달함과 해당 차입금이자를 공제한후 이익을 분배한다는 약정을 명시한다.
 (2) 출자금은 동업자 각각 본인의 자금으로 충당한다.
 (3) 회계장부상에 출자금과 차입금을 정확히 구분하여 계상한다.
 
4. 그밖의 문제
임대용부동산의 최초 취득시 공동소유로 인한 공동사업자 관련 차입금 이자비용은 사전에 준비만 잘한다면 비교적 무난하게 비용처리가 가능하다 하겠으나 이미 진행중인 임대사업에 일부 지분취득이나 일부수증을 통해 공동사업자로 합류하며 임대용 자산에 기담보된 부채의 일부승계를 받는 경우의 이자비용은 인정받기 쉽진 않을 것으로 보인다.

(1) 부담부 증여로 승계받은 차입금관련 이자비용 <상단 표1, 표2 참조>

(2) 결론
위와 같이 과세관청은 전부 부담부증여를 통한 채무승계의 경우와 달리 일부 부담부 증여의 경우 승계받은 채무에 대해서는 일체 이자비용을 사업관련 채무로 인정해주지 않고 있다. 혹여 승계받은 채무를 상환하고 새로운 차입을 하는 경우 또한 그 채무를 지분취득목적 채무의 연장으로 보아 이자비용을 부인하고 있다. [조심2015서988(2015.07.22.) 참조]

(3) 개선점
일부 부담부 증여를 통한 취득이건 전부 부담부 증여를 통한 취득이건 승계받은 부채는 엄연히 유상취득으로 보고 있고 증여자 에게도 양도에 따른 양도세 납세 의무가 성립함에도 불구하고  취득비율에 따라 이자비용을 달리 처분하는 것은 모순된 논리라는 생각이 든다. 
어쩌면 이러한 과세 배경에 심오한 세법학적 논리가 내재 되어 있는지는 모르겠으나 동일한 상황에 다분히 형식적인 계약서작성 유무에 따라 비용인정 여부가 갈리는 상황은 생각할수록 비합리적이라는 생각이 든다. 기본적으로 앞선 통칙의 조세논리는 어긋남이 없지만,  대부분이 자기자본 외에 차입금을 활용하고 있는 부동산 임대사업의 특수성을 고려하여 부동산 공유지분 취득시 수반되거나 승계되는 채무가 단순히 지분취득용 차입금뿐만이 아니라 지분 취득후 임대사업을 위해 필연적으로 수반되는 경비의 원인으로 판단해주는 것이 바람직하다는 생각이다. 아울러 공동임대사업자의 이자비용이 초과인출금의 한도 내에서 수익비용의 대응원칙에 따라 수익에 상응하는 비용인지 여부가 사업용경비인정의 판단기준이 되었으면 하는 것이 필자의 개인적인 의견이다.

※ 위 내용은 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다.

세무사신문 제738호(2018.12.17.)

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