국토연구원은 최근 주택시장에 심화하고 있는 양극화의 원인은 풍부한 유동자금과 다주택자의 주택 소유 증가 때문이며, 양극화 해소를 위해 주택 정책의 공공성을 더욱 강화해야 한다고 진단했다.
국토교통부가 최근 급등하고 있는 서울지역 집값을 잡기 위해 투기지역 지정을 확대하는 등 추가 대책을 검토 중인 가운데 국책연구기관이 내놓은 정책 제안이어서 실제 정부 정책에 반영될지 주목된다.
국토연구원은 20일 발간한 국토정책 브리프 '주택시장 양극화 해소를 위한 주거정책의 공공성 강화 방안'에서 "2015년부터 1%대 초저금리가 유지되면서 투자처를 찾지 못한 단기 유동자금이 1천100조원을 웃돈다"며 "단기 투자를 위한 유동자금으로 인해 주택시장의 양극화가 심화하고 있다"고 지적했다.
이수욱 연구위원은 "저금리와 과거 부동산 시장 활성화를 위한 금융규제 완화 등의 조치로 투자처를 찾는 단기 유동자금 규모가 지속적으로 증가하고 있다"며 "특히 다주택자들이 서울 강남권 등 우량지역의 주택을 사들이면서 양극화가 심화하고 있다"고 진단했다.
통계청이 발표한 '2016년 주택소유통계'에 따르면 다주택자는 198만명(14.9%)으로 이중 2건 소유자가 156만4천명(11.7%), 3건 소유자가 24만4천명(1.8%) 등이며 5건 이상 소유자는 8만6천명으로 전체의 0.7%에 달한다.
한국은행 분석 결과 지난해 198만명에 이르는 다주택자가 전체 주택의 31.5%(457만호)를 소유하고 있으며, 이들 다주택자에 의한 주택소유는 연평균 5%(2013∼2016년)씩 증가해 1주택자 증가율(2.2%)의 2배를 넘는 것으로 나타났다.
장기공공임대주택 부족도 양극화의 원인으로 지목했다.
2016년 기준 우리나라의 장기공공임대주택 재고는 125만6천가구로 전체 주택재고의 6.3%에 불과하다. 주요 선진국인 프랑스(16%), 스웨덴(18%)은 물론 경제협력개발기구(OECD) 회원국 평균인 8%에도 못 미치는 수준이다.
연구원은 이러한 주택시장의 양극화를 해소하기 위해 주거정책의 공공성을 강화할 필요가 있다고 주장했다.
이수욱 연구위원은 "문재인 정부 출범과 함께 주택의 '시장재' 성격보다 '공공재' 성격을 중시하고자 하는 경향이 빠르게 확산하고 있다"며 "서민 주거불안과 주거비 부담 증가 문제를 해소하기 위해 더욱 강력한 정책이 필요하다"고 말했다.
연구원은 우선 주택청약제도 개선이 필요하다고 진단했다.
재당첨 제한 대상 지역을 현재 청약조정지역에서 지방 대도시 지역 이상으로 확대하고, 청약재당첨 제한 기간(조정지역 5년)을 최대 10년까지 연장해야 한다는 것이다.
또 일정 기간이 지나면 계속 발생하는 주택청약기회도 총 2회로 제한하되 동일 평형대 청약당첨은 1회로 제한하는 방안을 검토해야 한다고 강조했다.
이수욱 연구위원은 "주택청약통장 가입자가 2천만명을 넘어서며 분양시장에서 내 집 마련의 기회를 잡기가 쉽지 않은 상황"이라며 "청약재당첨 기간 및 기회 제한으로 예비 청약자들에게 분양주택에 대한 공정하고 균등한 접근 기회를 제공해야 한다"고 말했다.
주택시장의 양극화 해소를 위해서는 서민 주거비부담 완화를 위해 주택가격 안정이 무엇보다 중요하며, 이를 위해 다주택자에 대한 좀 더 강력한 규제가 필요하다고 제안했다.
예를 들어 다주택자의 주택 취득(증여 등 포함)시 취득세 표준세율을 상향하고 중과세율을 적용해야 한다는 것이다.
주택 보유세는 9억원 초과에 대해 주택 보유수와 관계없이 현행보다 강화하면서 최대 150%인 보유세 세부담 상한도 없애야 한다고 이 연구위원은 주장했다.
다주택자에 대한 양도소득세 장기보유특별공제 적용 배제 대상 지역을 현행 청약조정지역에서 전국의 대도시 지역으로 확대하고, 분양권과 입주권은 보유기간에 관계없이 80%의 중과세율을 적용해야 한다는 의견도 내놨다.
이 연구위원은 "유동자금이 1천조원을 넘어선 상황에서는 집값 급등지역만 가려내 규제하는 '핀셋 규제'도 한계가 있을 수밖에 없다"며 "서민을 위한 공공주택 공급은 늘려가되 무주택과 실수요자들의 자가 점유를 확대할 수 있도록 정책의 공공성을 강화해야 한다"고 말했다.
국토부는 최근 서울지역 집값은 계속해서 오르고, 지방은 떨어지는 양극화가 심화함에 따라 조만간 주거정책심의위원회를 열어 투기지역과 청약조정지역 등을 재조정할 예정이다.
이런 가운데 서울 집값 상승세를 꺾기 위한 추가 대책을 내놓는 방안도 고민 중이다.
이 연구위원은 그러나 "이번 정책 제언은 국토부와 협의가 이뤄진 내용은 아니며 연구원 자체 의견"이라고 선을 그었다.
전문가들은 청약제도를 강화하자는 국토연구원의 제언에 대해 "청약기회를 과도하게 제한할 경우 청약통장 가입자들이 대거 이탈해 서민 주거안정의 주요 재원으로 사용 중인 주택도시기금이 급감하는 문제가 발생할 수 있다"고 우려했다.
또 공시가격 인상이 추진되고 있는 가운데 보유세 세 부담 상한을 없앨 경우 세금이 급격히 증가해 조세저항 등이 발생할 수 있다며 신중한 검토를 주문했다.
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