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주민 신탁부동산 담보로 한 재건축·재개발 자금조달 금지신탁방식 정비사업 표준계약서 확정
정비사업 필요 자금, 신탁사가 직접 조달해야

내년 서울 아파트 입주물량 역대 최저…청약 과열 우려

(서울=연합뉴스) 임화영 기자 = 사진은 12일 서울 시내 아파트 모습. 2023.11.12 hwayoung7@yna.co.kr

주민들이 신탁한 재산을 담보로 신탁사가 정비사업에 필요한 자금을 조달하는 것이 금지된다.

국토교통부는 신탁방식 정비사업 표준계약서·시행규정을 확정해 배포한다고 28일 밝혔다.

국토부는 신탁사가 사업시행자로 정비사업에 참여할 때 필요한 표준계약서를 지난달 공개하고 지방자치단체와 이해관계자의 의견을 수렴했다.

제시된 의견을 반영해 표준계약서에는 신탁사가 사업시행자로서 역할을 다하도록, 건설사업관리(PM·CM)를 직접 수행토록 하는 내용이 추가됐다. 용역 시행 때는 신탁사가 비용을 부담한다.

신탁사는 정비사업에 참여하는 인력을 주민에게 제시하고, 토지주 전체회의(총회)와 관리처분계획의 공고 기간처럼 주민 의견수렴이 중요한 기간에는 사업 현장에 신탁사 인력을 전담 배치해야 한다.

초기 사업비·공사비 등 사업에 필요한 자금은 신탁사가 직접 조달하도록 명확히 규정했다.

지금은 시공사 입찰보증금을 대여금으로 전환해 초기사업비로 쓰고 있으나, 앞으로는 사업비 전환은 원칙적 금지되고 건설사가 동의하는 경우에만 예외적으로 허용한다.

주민이 신탁한 부동산을 담보로 사업비를 조달하는 것은 금지했다.

신탁보수 산정 방법은 단순 요율 방식 이외에도 상한액을 적용하거나 정액으로 확정하는 등의 방식을 표준안에 포함했다.

주민들이 사업별 특성에 적합한 방식으로 신탁보수를 책정하도록 유도하기 위해서다.

이와 함께 정부는 구역 지정 이전에 예비신탁사를 선정하는 과정이 불투명하다는 문제가 있어 제도 개선을 추진하기로 했다.

사업시행자 지정 이전에 신탁사와 협약을 체결하는 경우 신탁방식 추진에 대해 일정 비율 이상의 주민동의를 확보하고, 신탁사도 공개 모집을 하는 등 공론화 절차를 거치도록 법제화할 계획이다.

법 개정까지 시간이 걸리는 점을 고려해 새로 신탁사를 선정하는 곳이 제도 개선사항을 반영할 수 있도록 금융투자협회에 관련 사항을 권고하기로 했다.

신탁사의 책임도 강화한다.

신탁사가 사업 시행 과정에서 뇌물 수수 등 형법을 위반할 경우 신탁사 임직원을 공무원으로 간주해 벌칙을 적용토록 기준을 강화한다.

조합 방식과 동일하게 전체회의 사전의결 규정을 위반한 경우에 대해서는 2년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금에 처한다는 벌칙 규정을 신설한다.

이런 내용은 국민의힘 김정재 의원이 지난달 대표발의한 도시정비법 개정안에 포함돼 있다.

신탁 재건축은 전문성을 갖춘 부동산신탁사를 통해 정비사업을 추진하는 방식이다. 조합 방식처럼 주민들이 모여 직접 사업을 진행하는 형태와 달리 신탁사에 사업을 맡기고 대신 수수료를 지급한다.

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