◎ 종합부동산세 과세동향
종합부동산세는 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지할 것을 목적으로 2005년 1월에 공포되어 시행된 제도이다. 

부동산 투기의 억제와 양극화의 해소 등 대중적으로 인기가 높은 캐치프레이즈를 동원하여 다수 조세학자들의 반대를 무릅쓰고 도입되었으며, 주택과 토지를 각각 인별로 합산하여 공제금액을 초과한 부분에 대해 누진세율을 적용하는 방식으로 세계에서 유례를 찾아볼 수 없는 세제가 탄생된 것이다. 

종합부동산세가 2005년에 처음 도입될 당시 정부는 정부부과과세제도로 시행하려고 하였으나 당시 세무사회는 새로운 수입원으로 확보하기 위해 납세의무자가 자진신고하는 신고납부제도로 시행할 것을 정부에 강력하게 요청하였고, 결과적으로 종합부동산세는 신고납부제도로 시행하게 되었다. 

이후 정부는 종합부동산세는 재산세 부과자료를 근거로 과세하기 때문에 납세자가 신고하는 것은 납세협력비용만 발생한다는 이유로 정부부과과세제도를 원칙으로 하고, 예외적으로 납세의무자가 신고납부하는 경우에는 종합부동산세의 과세표준과 세액을 신고할 수 있도록 운영했다. 

종합부동산세는 행정안전부가 제공하는 재산세 부과자료를 바탕으로 과세가 이루어지기 때문에 세무사들이나 납세의무자의 경우에는 대체로 세무서에서 고지하면 납부하는 세금으로 여기게 되었다.

이에 따라 종합부동산세는 세무사에게 돈도 되지 않으면서 사명감 때문에 어쩔 수 없이 공부해야 하는 세금 정도로 여기게 되어 계륵(鷄肋)과 같이 취급되었다. 실제 실무에서도 종합부동산세는 너무 난해하고 공부해야 할 분량이 많아 양도소득세와 더불어 ‘양포세무사’를 제촉하는 역할을 톡톡히 해 왔다. 

특히, 2022년까지 조정지역내에 2주택 이상자와 3주택 이상의 다주택자, 그리고 법인 또는 법인으로 보는 단체가 주택을 보유한 경우에는 가혹할 정도로 높은 중과세율이 적용되어 과도한 세금이 부과되었다. 이에 납세의무자들은 과세표준의 결정방법, 다주택자에 대한 중과세, 일시적인 상속주택에 대한 특례규정 미비 등 다양한 쟁점에 대해 문제제기를 하면서 집단으로 행정소송을 진행하고 있으며, 헌법재판소에 헌법소원을 제기한 상태이다. 

종합부동산세는 그동안 신고·납부한 납세의무자만 경정청구를 할 수 있었고 부과·고지받아 납부한 납세의무자의 경우에는 경정청구를 할 수 없었다. 이러다 보니 재산세가 잘못 부과되거나 합산배제 신청 등을 하지 못한 채 종합부동산세가 확정된 경우에는 과다하게 납부한 종합부동산세를 돌려받을 수 있는 길이 없었다.

이러한 점을 고려하여 정부에서는 납세자 권익 제고를 위해 2023년 이후 경정청구하는 분부터는 정부에서 부과 고지로 세금을 납부한 경우에도 5년 이내에는 경정청구 가능한 것으로 개정하였다. 

따라서, 종합부동산세뿐만 아니라 지방세에도 깊은 관심을 가지고 분석을 하면 경정청구를 통해 새로운 수입원을 창출할 수 있을 것으로 보인다. 이에 따라 종합부동산세와 관련한 분석과 과세대상자산에 대한 사후관리에 대해 간략하게 정리한다.
 

◎ 종합부동산세 과세내용
종합부동산세는 지방세법상 재산세 과세대상인 주택과 토지(종합합산토지 및 별도합산토지)를 그 대상으로 삼고 있다. 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 후 공제금액을 초과하는 부분에 대해 누진세율을 적용하여 과세된다. 

이에 따라 재산세 과세대상을 소유하고 있으면 1차로 부동산 소재지 관할 시·군·구에서 관내 부동산을 과세유형별로 구분하여 재산세를 부과하고, 2차로 각 유형별 공제액을 초과하는 부분에 대하여 주소지(본점 소재지) 관할세무서에서 종합부동산세를 부과하게 된다. 

종합부동산세는 재산세 부과자료를 바탕으로 과세가 이뤄지다 보니 지방자치단체에서 과세대상에 대한 현황을 잘못 파악하면 종합부동산세까지 영향을 미치게 된다. 특히, 토지의 경우 분리과세토지(도로, 농지 등) 및 별도합산토지(사업용토지)가 종합합산토지(비사업용토지)로 잘못 부과되면 종합부동산세에서 생각지 못한 과도한 세금을 납부하게 된다. 

주택의 경우에도 일정한 요건을 갖춘 임대주택, 사원용주택, 미분양주택 등은 종합부동산세를 부과함에 있어 합산배제 된다. 여기서 합산배제 된다는 의미는 과세대상에서 포함시키지 않겠다는 의미로 비과세와 맞먹는 굉장히 큰 세제 혜택이다. 하지만 아직까지 종합부동산세가 합산배제되는 주택이 어떤 것들이 있으며, 합산배제 주택에 해당하는 경우에는 매년 9월 16일부터 9월 30일까지(합산배제 신고기간) 관할 세무서에 신고해야 한다는 사실도 모르고 있는 이들이 많다. 

일반적으로 세법상의 협력의무는 타인의 과세자료로 활용하기 위하여 납세자에게 신고의무가 지워지지만, 합산배제주택 신고는 신고를 함으로써 본인에 대한 정확한 과세가 이루어지는 관계로 본인을 위한 납세의무 신고의 성격을 갖는다. 따라서 합산배제주택 신고가 있었다 하여 신고내용대로 무조건 합산 배제하는 것은 아니고 신고내용을 참고하여 과세관청이 결정하게 된다.

이러한 정부부과과세제도의 원리상 신고기한이 경과한 이후에 합산배제신고를 한 경우에도 그 실질내용이 합산배제 주택인 경우에는 신고시기에 관계없이 합산배제 규정이 적용된다.

이 경우에 직전 과세연도에 신고한 사실이 있고, 그 내용에 변동이 없는 경우에는 별도 신고를 하지 않아도 무방하다. 다만, 추후 국세청의 확인에 대해 신고자의 합산배제 신고를 한 내역에 대해 소명할 수 있어야 한다. 

한편, 정부의 과도한 종합부동산세 부과로 생계를 위해 소규모빌라, 다세대주택 등의 임대사업을 하는 서민형 중산층, 2주택을 가진 중산층 등이 고통을 받아 왔으며, 이에 따라 조세법률주의와 헌법상 비례의 원칙을 위반했고 이중과세 금지 원칙에 위배되어 무효라며 행정소송을 진행하면서 종부세의 위헌 여부를 헌법재판소가 판단해야 한다며 위헌법률심판을 제청해달라고 재판부에 신청했으나 지난 연말에 서울행정법원에서는 이를 기각하자 납세의무자들은 헌법소원을 제기한 상태이다.
 

◎ 종합부동산세 경정청구의 활용
앞에서 설명한 대로 종합부동산세는 행정안전부가 제공하는 재산세 부과자료를 바탕으로 과세가 이루어지기 때문에 그동안 납세의무자들은 세무서에서 고지되면 그냥 납부하는 세금으로 여겨왔다. 하지만 세법 개정으로 2023년 경정청구 분부터는 정부에서 부과 고지하여 세금을 납부한 경우에도 5년 이내 경정청구를 할 수 있게 되었다.

그동안은 종합부동산세를 계륵과 같이 취득했다 하더라도 이제는 경정청구제도가 신설되었으므로 관리하고 있는 고객에 대한 주택과 토지에 대한 정보를 파악하여 새로운 수입원으로 삼을 수 있게 되었다.

토지의 경우 재산세가 감면되거나 분리과세토지로 재산세가 과세되면 종합부동산세를 납부하지 않아도 된다. 또한, 별도합산토지에 해당하면 공제금액이 80억원이 적용되므로 웬만큼 비싼 토지가 아니면 종합부동산세가 과세되지 않는다.

이에 따라 고객이 소유하고 있는 토지가 재산세 감면대상에 해당될 수 있는지, 그리고 토지분 재산세가 분리과세토지나 별도합산과세토지로 과세되어야 하는데 종합합산과세토지로 과세된 것은 없는지 확인해 볼 필요가 있다.

또한, 주택을 소유하고 있는 경우에는 종합부동산세가 합산배제 임대주택과 사원용주택 등의 요건을 갖췄음에도 불구하고 그동안 합산배제 신고를 하지 않았는지 살펴볼 필요가 있다. 

이와 함께 부동산 보유여건이 변경되어 종합부동산세가 과세될 수 있는 상황인지를 체크하고, 거래처에 대해서도 종합부동산세가 추징될 수 있는 사례를 사전에 지도 점검해 줌으로써 거래처의 부동산 관리와 처분에 유용한 정보를 제공하는 등 사후관리를 할 필요가 있다.

한편, 종합부동산세와 관련하여 헌법재판소에 헌법소원을 제기한 상태이므로 헌재의 결정에 따라 새로운 경정청구의 대상이 될 수 있으므로 이에 대한 대비도 필요하다고 생각된다.

※ 위 내용은 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다.

세무사신문 제836호(2023.1.16.)

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