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올해 부동산 양도세 손본다…2년미만 보유 다주택도 중과 제외단기·다주택 중과 체계 전면 개편…조정대상지역 2주택은 중과 폐지 가능성 임시국회 아닌 정기국회 처리 목표…2024년 양도분부터 적용 전망

서울 여의도 63스퀘어 전망대에서 바라본 아파트. [연합뉴스 자료사진]

지난해 종합부동산세(종부세) 개편을 일단락지은 정부가 올해는 부동산 양도소득세를 손보기로 했다.

이 과정에서 단기 보유 주택에 대한 중과세율은 대폭 완화되고, 조정대상지역 2주택자 등 다주택자에 대한 양도세 중과 제도는 사실상 폐지될 가능성도 있다.

1일 기획재정부에 따르면 정부는 올해 양도세 중과 체계 개편을 위한 세법 개정 작업에 최근 착수했다.

현행 세법은 부동산 단기 양도 거래와 다주택자가 보유한 부동산 양도 거래에 각각 중과세율을 매기고 있는데, 향후 법 개정을 통해 중과 대상과 범위를 줄이겠다는 것이다.

우선 2년 미만 단기간 보유한 주택을 양도할 때 양도세 중과 부담을 덜어준다.

특히 1년 넘게 보유한 주택에 대한 양도세 중과를 아예 폐지한다.

양도세 중과를 피하기 위한 주택 의무 보유 기간이 현재 2년 이상에서 1년 이상으로 줄어든다는 의미다.

이에 따라 1년 이상∼2년 미만 보유한 주택 양도세율은 현재 60% 단일 중과세율에서 6∼45%의 기본세율로 내려간다.

1년 미만 초단기간 보유한 주택에 대한 중과세율도 현재 70%에서 45%로 인하된다.

분양권 역시 1년 이상 보유한 경우에는 중과 대상에서 제외되며, 1년 미만 보유 후 양도 시에는 45%의 세금을 매긴다.

더구나 단기 양도세율 완화는 주택 수와 관계없이 모든 주택 양도자에게 적용된다.

주택을 단기간 보유한 다주택자도 일정 수준 양도 차익을 거둘 수 있는 길이 열리는 셈이다.

서울의 한 부동산중개업소에 붙은 '급매'. [연합뉴스 자료사진]

다주택자에 대한 양도세 중과는 내년 5월까지 한시적으로 배제된다.

이 기간 주택을 양도하는 다주택자는 최고 82.5%(지방세율 포함)의 중과세율이 아닌 6∼45%의 기본세율로 세금을 낼 수 있으며, 최대 30%의 장기보유 특별공제도 받을 수 있다.

이후 한시 배제 기간이 끝나더라도 다주택자에 대한 양도세 중과는 상당 부분 완화할 전망이다.

특히 서울 등 조정대상지역 2주택자에 대한 양도세 중과는 폐지 수순을 밟을 것으로 보인다.

지난해 세법 개정을 통해 조정지역 2주택자는 이미 종부세 중과 대상에서 제외됐고, 취득세 역시 조정지역 2주택자에 대해서는 중과세율이 아닌 기본세율을 적용하는 정부안이 확정됐기 때문이다.

마찬가지로 양도세 역시 조정 2주택자에 대해서는 기본세율을 유지해 세법의 정합성을 맞출 가능성이 크다.

나아가 올해는 다주택자에 대한 양도세 중과 제도 자체가 폐지될 수도 있다.

당초 다주택 양도세 중과는 참여정부 당시인 2004년에 도입됐다가 주택시장 침체로 2009년부터 적용이 유예됐다가 2014년에 아예 폐지됐었다.

이후 문재인 정부 들어 부동산 가격이 폭등하며 5년도 채 안 돼 중과가 부활했지만, 지금은 거래가 얼어붙고 서울 등 주요 지역 주택 가격도 하락하는 등 시장 환경이 완전히 뒤바뀐 상황이다.

윤석열 대통령 역시 대선 당시 공약에서 양도세 중과 체계를 근본적으로 재검토하겠다고 밝힌 바 있다.

이렇게 마련된 양도세 개편안은 올해 정부 차원의 세법 개정안에 포함된다.

이번 개편안은 과세 체계를 근본적으로 뒤바꾸는 방안인 만큼, 임시국회가 아닌 정기국회에서 한꺼번에 관련 법을 처리하겠다는 게 정부의 목표다.

만약 올해 말 국회에서 세법이 무사히 처리될 경우 양도세 개편안은 2024년 1월 이후 양도분부터 적용된다.

[표] 단기 양도세 중과세율 완화안*

  보유 기간 현행 개편
분양권 1년 미만 70% 단일세율 45% 단일세율
1년 이상 60% 폐지
주택·입주권 1년 미만 70% 45%
1년 이상∼2년 미만 60% 폐지

* 정부 세법 개정안에 포함 예정. 2024년 이후 양도분부터 적용 계획

[표] 다주택 양도세 중과세율

조정대상지역 2016년 2017년
8·2대책**
2020년
7·10 대책**
2022년 5월 9일∼2024년 5월 9일
2주택 기본세율*
(6∼40%)
기본세율+10%p 기본세율+20%p 기본세율
(한시 적용)
3주택 이상 기본세율+20%p 기본세율+30%p

* 기본세율 : 2020년 6∼42%, 2021년 6∼45%로 인상

** 2018년 4월 1일부터 시행, 약 8개월 유예기간 부여

*** 2021년 6월 1일부터 시행, 약 11개월 유예기간 부여

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