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'금리급등 여파'…주택대출 갚는데 월 소득 60% 쏟아붓는다한은, 주담대 보유차주 분석 결과…3년 6개월 만에 평균 DSR 60% 돌파 주담대+신용대출 함께 받은 차주는 70%…생계비 빼면 원리금 감당 못해

서울 시내 아파트와 주택 모습

[연합뉴스 자료사진]

연봉 5천만원의 직장인 A씨는 지난 5월 B은행에서 만기 30년 원리금 균등상환 조건으로 3억5천만원의 주택담보대출을 받았다.

적용 금리는 신규 코픽스(1.84%)에 가산금리(2.16%)를 더한 연 4.0%. A씨는 매달 원리금상환액으로 167만원, 연 2천4만원을 내게 돼 총부채원리금상환비율(DSR)은 금융당국의 규제 기준인 40%를 가까스로 맞췄다.

내 집 마련의 기쁨은 컸다. 원리금은 부담됐지만 충분히 갚을 수 있는 수준이라 생각했다.

그러나 불과 6개월이 지난 후 A씨 상황은 크게 달라졌다.

그동안 한국은행은 빅 스텝(기준금리 0.50%포인트 인상) 두 번을 포함해 모두 세 차례에 걸쳐 기준금리를 1.25%포인트(p) 올렸다.

지난 11월 15일 기준 신규코픽스가 6개월 변동 주기에 맞춰 기존의 1.84%에서 3.98%로 올라가면서 A씨의 주담대 금리는 6.14%로 껑충 뛰었다.

이에 따라 한 달 후인 지난 15일부터 A씨의 원리금 상환액은 기존보다 45만원 증가한 212만원으로 불어났다.

연 상환액은 2천544만원으로 늘어나 DSR은 50%로 상승, A씨는 매달 소득의 절반을 주담대를 갚는 데 사용하게 됐다.

A씨처럼 대출 당시에는 DSR 40% 기준을 맞췄더라도 갈수록 뛰는 대출금리에 DSR 또한 급상승, 부채 상환 능력에 빨간불이 들어온 이들이 늘어나고 있다.

원리금상환 예상액

[연합뉴스TV 제공]

◇ 주담대 보유차주 평균 DSR, 3년 6개월 만에 60% 돌파

26일 한국은행이 가계부채 데이터베이스(DB)를 분석해 계산한 결과에 따르면 3분기 기준 주택담보대출 보유차주의 평균 DSR은 60.6%로 3년 6개월 만에 다시 60% 선을 돌파했다.

DSR은 소득 대비 갚아야 할 원리금의 비율을 뜻하는 지표다.

당초 투기·과열지구 9억원 초과 주택 등을 대상으로 했던 차주별 DSR 40% 규제(은행 기준)는 지난해 7월 규제지역 시가 6억원 초과 주담대 및 1억원 초과 신용대출 등으로 확대(1단계)됐다.

이어 올해 1월에는 총대출액 2억원 초과시(2단계), 다시 7월부터는 총대출액 1억원 초과시(3단계) DSR 규제가 적용되고 있다.

2019년 1분기(60.2%)까지 60%가 넘었던 주담대 차주 평균 DSR은 2분기 58.9%로 떨어진 뒤 2020년 1분기에는 55.2%까지 하락했다.

이후 55% 안팎을 나타내다가 한국은행 금리 인상이 시작된 지난해 3분기 57.1%에서 4분기 57.8%, 올해 1분기 58.7%, 2분기 59.4% 등으로 꾸준히 상승한 데 이어 3분기에는 3년 6개월 만에 60%를 돌파했다.

[표] 한은 추산 주담대 및 전세자금대출 보유차주 DSR

   
항목 주택담보대출 보유차주 전세자금대출 보유차주
단위 % %
2018.1/4 62.3 26.3
2018.2/4 62.5 27
2018.3/4 62.1 27.1
2018.4/4 62 27.7
2019.1/4 60.2 27.1
2019.2/4 58.9 26.8
2019.3/4 57 26.1
2019.4/4 56.1 26.6
2020.1/4 55.2 26.2
2020.2/4 55.4 26
2020.3/4 54.8 26
2020.4/4 55.1 26.4
2021.1/4 55.3 26.8
2021.2/4 56.4 27.8
2021.3/4 57.1 28.2
2021.4/4 57.8 28.7
2022.1/4 58.7 29.5
2022.2/4 59.4 30.5
2022.3/4 60.6 31.5

당국의 40% 규제에도 불구하고 주담대 차주의 DSR이 60% 선을 넘어선 것은 금리가 올라가고 있기 때문이다.

A씨처럼 당초 DSR 40% 기준으로 대출을 받은 뒤 대출 규모에 변동이 없더라도 금리가 상승하면 이자 부담이 늘어나면서 DSR은 올라간다.

차주 기준인 DSR 40% 규제에 여러 허점도 있다.

만약 맞벌이 부부가 남편 명의로 대출을 받을 때 남편 소득만으로는 DSR 40%를 맞출 수 없더라도 아내 소득을 합산해 DSR 40% 이하면 여전히 은행에서 대출이 가능하다.

이 경우 차주 기준으로는 DSR이 40%를 훨씬 넘게 되며, 아내는 다른 은행에서 본인 명의로 또 대출을 받을 수 있다.

대출금리 급등 비상

[연합뉴스 자료사진]

◇ 주담대+신용대출 동시 보유시 채무상환부담 이미 한계

주담대와 신용대출 동시 보유 차주의 채무상환 부담은 이미 한계를 넘어섰다는 분석도 있다.

한은이 주담대와 신용대출 동시 보유 차주의 DSR을 분석한 결과 지난 10월 말 기준으로 70%에 올라섰다.

주담대·신용대출 동시 보유 차주의 DSR은 지난해 6월 말 64.6%에서 9월 말 65.1%, 12월 말 65.9%, 올해 3월 말 66.9%, 6월 말 67.7%, 9월 말 69.2%로 상승세를 멈추지 않고 있다.

다만 신용대출의 경우 통상 대출기간 중 분할상환되지 않고 만기에 일시 상환되는 점, 주담대를 갖고 있는 차주 중에서 임대소득이 발생할 수 있는 점, 금리상승 과정에서의 조기상환 등을 감안하면 실제 DSR은 이보다 낮은 수준일 수 있다고 한은은 설명했다.

통상 DSR이 높아질수록 부채상환 능력에 문제가 발생, 연체율 상승으로 이어지면서 금융시장 전반의 리스크로 번질 우려가 있다.

일반적으로 DSR이 70%를 초과하는 경우 소득에서 최저 생계비를 제외했을 때 원리금을 감당하지 못하는 대출자로 분류된다.

주담대에 신용대출까지 받은 차주의 경우 이미 원리금 상환에 문제가 발생할 수 있는 셈이다.

이러한 점을 감안해 금융당국은 지난해부터 DSR 70% 초과와 90% 초과 고(高) DSR 대출 비중(분기별 취급액 기준)이 각각 5%와 3%(시중은행)를 넘지 못하도록 규제해왔지만 금리 상승으로 인해 제대로 효과가 나타나지 않고 있다.

 

이와 관련해 한은은 "비취약차주의 소득 또는 신용에 부정적 영향을 주는 충격이 발생할 경우 가계 취약차주 비중이 상당폭 확대될 가능성이 있다"고 지적했다.

전체 가계에서 다중채무자(3개 이상 금융기관에서 대출을 이용)이면서 저소득(소득 하위 30%) 또는 저신용(신용점수 664점 이하)인 차주를 뜻하는 취약차주수 비중은 올해 3분기 6.32%로 6%대 초반을 유지하고 있다.

한은은 "금리 상승 폭과 실물경기 상황이 최근과 비교적 유사했던 2016년 2∼4분기, 2017년 2∼4분기 비취약차주 중 약 1.8%가 취약차주로 전락한 것으로 나타났다"면서 "향후 대내외 여건 악화시 과거와 같이 취약차주 비중이 8%를 상회할 여지가 있다"고 우려했다.

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