윤석열 정부가 직전 문재인 정부의 부동산 공시가격 현실화 계획을 재검토하기로 했다.

최근 공시가격 급등에 따라 이미 늘어난 세금 부담은 2020년 수준으로 되돌리고, 서울 등 조정대상지역에서 일시적으로 주택 2채를 보유하게 된 2주택자에 대해서는 취득세 중과 배제를 위한 주택 처분 기한을 1년에서 2년으로 연장해준다.

정부는 지난달 30일 정부서울청사에서 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 경제관계장관회의를 열고 이런 내용 등을 담은 민생안정대책을 확정했다.

◇ 공시가 현실화 계획 수정…내년 공시분부터 적용

정부는 우선 현재 추진 중인 공시가격 현실화 계획을 재검토하기로 했다.
이달 중 연구용역을 시작으로 관계 부처 협의와 전문가 자문 등을 거쳐 연말까지 수정 계획을 확정한다는 목표다.

수정된 현실화 계획은 내년 공시가격 공시분부터 적용한다.
정부는 이를 통해 공시가격 급등에 따른 세금 부담 증가를 가능한 한 억제하겠다는 방침이다.
직전 문재인 정부에서 2020년 11월 발표한 공시가격 현실화 계획은 재산세·종합부동산세 등의 과세 기준이 되는 공동주택 공시가격을 오는 2030년까지 시세의 90% 수준으로 인상하는 내용을 담았다.

올해 공동주택 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가 비율)은 평균 71.5%인데, 이를 단계적으로 올려 시세를 제대로 반영하도록 하겠다는 것이다.
그러나 최근 부동산 가격이 급등하는 가운데 공시가격 현실화 작업까지 이뤄지면서 다주택자는 물론 실수요 1주택자의 세금 부담도 지나치게 가중됐다는 지적이 나왔다.

이에 대해 정부는 "현실화 계획 재편을 통해 부동산 가치 평가의 불균형 해소와 과도한 국민 세 부담 방지라는 두 가지 목표를 조화롭게 추진하겠다”고 밝혔다.
구체적인 계획 수정 방향은 정해지지 않았으나, 현실화율 목표를 80% 선으로 낮추거나 목표 도달 기한을 2030년 이후로 연장하는 등의 방식이 거론되는 것으로 전해졌다.

◇ 공시가 6억원 주택 재산세 80만원→73만원…재작년보다 세 부담 줄어
앞선 공시가격 급등으로 이미 늘어난 세금 부담은 2020년 수준으로 되돌리는 방안을 추진한다.

2018년부터 2020년까지 3년간 5%대 상승률을 이어가던 공시가격이 2021년 19.05%, 2022년 17.22% 급등한 점을 고려해 1세대 1주택자의 부동산 보유세 부담을 가격 급등 이전 수준으로 환원하겠다는 것이다.
정부는 이를 위해 1세대 1주택자에 대해서는 올해 공시가격 대신 작년 공시가격을 적용해 세금을 매기기로 했다.
재산세의 경우 작년 공시가격을 적용하더라도 대다수 1세대 1주택자는 오히려 재작년보다 세금 부담이 줄어드는 효과가 있다.

작년부터 1세대 1주택자가 보유한 공시가격 9억원 이하 주택의 재산세율을 구간별로 0.05%포인트(p) 인하하는 특례가 신설됐기 때문이다.
가령 올해 공시가격 6억원 주택을 보유한 1세대 1주택자는 당초라면 재산세 80만1천원을 납부해야 하지만, 작년 공시가격(5억원)을 적용할 경우 재산세는 72만8천원으로 내려간다.
이는 세율 인하 특례가 없었던 2020년 재산세액(79만5천원)보다도 낮은 수준이다.
이에 따라 1주택자의 약 91%에 달하는 6억원 이하 주택(896만호)의 경우 올해 재산세 부담이 2020년보다 내려갈 것으로 보인다고 정부는 추산했다.

상대적으로 고가 주택을 보유한 1주택자의 재산세 부담도 함께 내려간다.
이번 부담 완화 방안이 적용되면 올해 공시가격 12억5천800만원 주택을 보유한 1주택자가 납부해야 하는 재산세는 당초 392만4천원에서 325만5천원으로 66만9천원 절감되는 효과가 있다.

종부세는 작년 공시가격을 적용하면서 현재 100%인 공정시장가액비율을 하향하는 방식으로 세 부담을 2020년 수준까지 끌어내리기로 했다.
종부세는 공시가격에서 일정 금액을 공제한 후 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 과세표준을 산출하기 때문에, 이 비율이 내려가면 세금 부담도 함께 완화되는 효과가 있다.
더구나 공정시장가액비율은 시행령 개정 사안이라 국회의 동의 없이 정부가 독자적으로 인하할 수 있다.

다만 구체적인 인하 폭은 관련 법 개정이 이뤄지는 대로 결정하기로 했다.
정부는 오는 3분기 중 작년 공시가 적용을 포함한 보유세제 개편을 추진한다는 계획인데, 올해 종부세 고지서가 11월에 발송되는 점을 고려하면 적어도 8월 말까지는 제도 정비를 마쳐야 하는 상황이다.

◇ 일시적 2주택 취득세 중과배제 1년→2년…이달 10일부터 소급 적용

정부는 또 일시적 2주택자가 취득세 중과 배제를 받기 위한 요건도 완화하기로 했다.
일시적으로 주택 2채를 보유하게 된 사람이 취득세 중과를 피하려면 일정 기한 내에 주택 1채를 처분해야 하는데, 이때 처분 기한을 1년에서 2년으로 늘려주겠다는 것이다.
이 또한 정부가 독자적으로 추진할 수 있는 시행령 개정 사안이다.

이에 따라 정부는 이달 말부터 입법예고 등의 개정 절차를 진행하되, 새 정부가 출범한 5월 10일부터 소급 적용한다는 방침을 세웠다.
기존 제도에서는 서울 등 조정대상지역에서 일시적 2주택자가 된 경우 신규 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전 주택을 양도하지 않으면 8%(2주택) 또는 12%(3주택 이상)의 중과세율로 취득세를 내야 했다.

이때 1년이라는 기한이 너무 촉박하다 보니 일부 매도자들이 주택을 급매 처분하거나, 불가피하게 중과된 취득세를 납부해야 하는 경우가 발생했다.
양도소득세의 경우 이미 일시적 2주택자의 중과 배제를 위한 주택 처분 기한이 1년에서 2년으로 연장된 상태다.

이를 고려해 양도세와 유사한 거래세인 취득세도 처분 기한을 함께 연장하기로 한 것이다.
정부는 "최근 주택 거래 위축 등으로 인해 일시적 2주택자의 세 부담이 부당하게 중과되는 사례를 방지할 수 있을 것으로 기대한다”고 밝혔다.

세무사신문 제821호(2022.6.2.)

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