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과다지급 중개수수료 및 법정 중개수수료외 수령하는 컨설팅 비용의 양법 상 경비인정 여부

가. 개요

취득시의 부동산 중개수수료는 취득에 소요된 부대비용으로 부동산의 취득가액에 포함되는 것이며, 양도시의 부동산 중개수수료는 양도비에 포함된다. (서면4팀-501, 2005.04.01) 또한 분양권을 양도하면서 지출한 부동산 중개수수료 역시 양도비에 해당하여 영수증 등 지출증빙에 의하여 확인되는 경우 당해 양도자산의 필요경비로 공제 받을 수 있다. (서일46014-10444, 2002.04.03)

 

나. 과다지급 중개수수료
1) 원칙
중개수수료가 통상의 부동산 취득에 따른 중개수수료에 비해 많다고 하더라도 실지 지급된 금액은 필요경비에 산입된다(소집 97-163-43).

 

2) 심판원 입장(통상성이 결여된 거래에 대하여 부정함)
쟁점토지의 총 양도가액 265,241,200원 중 중개수수료라고 신고한 쟁점금액 187,681,200원은 총 양도가액의 70.76%에 해당하여 이와 같은 높은 비율의 금액을 중개수수료로 지급한다는 것은 통상의 거래에서는 있기 어려운 것으로서 특별한 사정이 없는 한 경험법칙상 쉽사리 수긍하기 어려운 금액이라고 할 것이고, 청구인이 제출한 쟁점토지 분양대행 용역계약서는 청구인이 대표이사로 재직 중인 법인과 체결한 것으로서 이를 객관적인 증빙으로 보기 어렵다고 하겠으므로, 처분청이 쟁점토지의 양도가액에서 쟁점금액을 필요경비로 공제하지 아니하고 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다. 
(대법원 90누4808, 1990.11.27. 조심2010서0752, 2010.05.04)


 
3) 대법원 입장(거래사실과 지급사실이 확인되는 경우 경비 인정)
토지 분양대행계약서가 작성되어 있고 분양회사가 분양대금 중 계약서상 기재된 가액으로 계산된 금액만을 원고에게 지급한 점 등에 비추어 토지분양계약이 체결된 사실이나 분양대행수수료를 지출한 사실을 부정하기는 어려우므로 양도자가 분양회사와 특수관계에 있음을 들어 부당행위계산부인에 의하여 시가를 초과하는 부분을 부인할 수 있는지 여부는 별론으로 하고, 분양대행수수료를 필요경비로 인정하지 아니한 처분은 위법하다. (대법원2012두942, 2013.02.15)

 

4) 구체적 지출증빙이 없는 수수료
중개수수료를 중개인에게 지급했다며 수기된 영수증을 제출했으나, 수수료를 지급한 금융자료 등 구체적인 지급증빙 제시가 없으며, 청구인이 제출한 매매계약서를 보더라도 대가 수령인이 중개인으로 나타나지 않는 점, 설령 수수료를 지급할 수 있다고 보더라도 양도가액에 비하여 과다해 보이는 점 등을 종합하여 볼 때 청구인이 제출한 증빙에 신빙성이 부족해 보이므로 중개수수료를 필요경비로 인정하지 않은 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. (심사양도2013-0221, 2014.03.18)

 

5) 무등록 중개업자에게 지급한 중개수수료
부동산을 양도하면서 무등록 중개업자에게 중개수수료를 지급한 사실이 확인되므로 중개업자의 사업소득으로 과세함은 별론으로 하더라도, 양도소득 계산 시 필요경비에 산입함이 타당하다. (심사양도2006-0217, 2007.03.30)

 

다. 부동산 컨설팅수수료
1) 국세청 입장
① 상권조사, 매도가격 타당성분석에 관한 컨설팅 비용
양도비는 해당 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이나, 부동산 매도를 위해 상권조사, 지가상승요소분석, 매도가격 타당성 분석, 매매진행컨설팅 등을 의뢰하고 지급한 컨설팅 비용은 양도비 등에 포함되지 않는다. (법규재산2013-217, 2013.07.23)

 

② 컨설팅 비용이 소개비의 성격을 가진 경우
서울 소재 토지를 소유하고 있는데 2012년 말 원활한 토지매매를 위해 A컨설팅에게 용역을 의뢰하여 1차례의 매매계약 결렬 등을 거쳐 최종 매매까지 성사되어 토지를 양도하고 컨설팅비용으로 매매대금의 5%를 지급한 경우 해당 컨설팅 비용의 필요경비 인정여부는 사실판단 할 사항이다. (부동산납세과-263, 2013.12.30)

 

2) 심판원 심판례
① 통상적이고 객관적으로 지급된 금액
쟁점 토지가 진・출입로가 없는 맹지로 일반 토지보다 매매가 어려웠을 것으로 보이는 점, 청구인이 중개인과 쟁점토지의 매도를 조건으로 컨설팅 용역비를 주기로 하고 계약을 체결한 점 및 청구인이 발행한 수표가 중개인에게 지급된 것으로 확인되는 점 등을 감안할 때 청구인이 쟁점토지의 매매를 성사시키는 조건으로 중개인에게 컨설팅 용역비를 주었을 것으로 추정되나, 청구인이 주장하는 쟁점금액은 양도가액과 비교하여 지나치게 많은 금액이고, 청구인이 쟁점금액 전부를 중개인에게 지급한 사실도 객관적 증빙에 의하여 확인되지 아니하므로 쟁점금액 전부를 컨설팅 용역비로 인정하기는 어려운 면이 있는바, 금융자료에 의하여 중개인에게 지급한 것으로 확인되는 금액만 쟁점토지의 컨설팅 용역비로 봄이 합리적이라고 하겠다. (조심2011서4856, 2012.03.08)

 

② 지급에 대한 객관적 증빙이 없고 무자격자와 작성한 컨설팅 용역계약서에 의해 대가가 지급되는 경우
청구인은 쟁점금액이 컨설팅비용이 아닌 중개수수료이므로 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하나, 청구인이 쟁점금액을 지급한 OOO은 「공인중개사법」에 의하여 중개사무소를 등록하지 아니한 법인으로 확인되므로 중개업을 영위할 수 없는 점, 청구인이 OOO 부동산컨설팅용역계약서를 작성하였고 OOO 쟁점금액을 지급받고 적요란에 ‘컨설팅수수료’라고 기재하여 청구인에게 세금계산서를 발급한 점, OOO이 처분청의 세무조사 시 쟁점금액과 관련하여 컨설팅용역을 제공하였다고 답변한 점, 그 밖에 쟁점금액을 중개에 따른 수수료라고 볼 수 있는 구체적・객관적 증빙이 부족한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. (조심 2016서2699, 2016.11.21)

 

3) 고등법원 판례
원고는 2002. 5. 20. 이 사건 토지를 10억 6,000만 원에 취득하였다가 2002. 12. 20. CC에게 13억 2,500만 원에 양도하였으므로 그 양도차액은 2억 6,500만 원(=13억 2,500만 원-10억 6,000만 원)인데, 중개수수료 내지 컨설팅수수료로 8,200만원(= 조세심판원의 결정에 의하여 필요경비로 인정된 3,200만 원 + 원고가 이 사건 소송으로 주장하는 5,000만 원)을 지출하고 다른 필요경비로 약 1,600만 원을 지출하더라도 원고는 이 사건 토지의 양도로 약 6~7개월 만에 약 1억 6,700만 원(=2억 6,500만 원-8,200만 원-1,600만 원)의 전매차익을 얻게 되는 상황이었으므로, 원고가 양도차액 2억 6,500만 원의 약 30%에 해당하는 8,200만 원을 중개수수료 내지 컨설팅수수료로 지출하였다는 것이 경험칙에 반한다고 보기 어렵다. (대전고등법원 2014누12084, 2015.04.02)

 

4) 대법원 판례
부동산컨설팅비용과 관련한 영수증은 사인 간에 작성된 것으로 세무조사 시에는 제출하지 아니하였던 점, 토지의 매매대금 중 약 35%에 해당하는 거액의 부동산용역 컨설팅비를 CCC에게 지급하면서도 그에 관한 객관적 금융자료가 전혀 없는 점, CCC이 운영한 EE부동산컨설팅의 부가가치세 신고 내용에는 이 사건 분할 전 토지의 컨설팅용역업무에 대한 매출이 전혀 반영이 되지 않는 점 등을 종합하여 볼 때 원고는 CCC과 이 사건 분할 전 토지의 매매와 관련하여 부동산용역컨설팅계약을 체결하지 않았거나 허위로 부동산용역컨설팅계약서를 작성하였다고 봄이 타당하므로, 부동산용역컨설팅비용을 필요경비로 공제해야 한다는 원고의 주장은 이유 없다. (대법원2017두47199, 2017.09.07)

 

5) 양도가액을 높이기 위한 청탁자금 성격의 컨설팅 비용
청구인은 양도컨설팅비용 270백만원을 인정하여 줄 것을 주장하며 부동산(컨설팅)계약서 및 **지방검찰청 **지청의 공소장을 제출하였으나, 소득세법에서 양도비는 자산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용이라고 규정하고 있으며 이는 양도가액을 높이기 위한 청탁자금으로 자산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용으로 볼 수 없으므로 이를 필요경비에 산입해 달라는 청구주장은 인정할 수 없다. (심사양도2011-0208, 2011.11.11)

 

세무사신문 제813호(2022.2.3.)

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