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착한 임대인 세액공제의 적용요령과 한계

■ 착한 임대료 세액공제 도입 경과 2020년 새해 벽두부터 중국에서 시작 하여 떠돌기 시작한 신종 바이러스가 우리나라에도 예외 없이 전파되어 확 산을 지속하고 있다.

전세계적으로 유 행하는 코로나19에 대응하고자 정부에 서는 사회적 거리두기를 확대하고 있 고, 국민들은 경제활동을 제대로 할 수 없어 자영업자들은 많은 어려움을 겪 고 있다.

전염병 확산에 따른 피해의 파급영향을 최소화하고 조기 극복하기 위해 정부에서는 다양한 정책을 연일 발표하고 있다. 특히 주목받는 정책 중 하나는 민간의 자발적 임대료 인하 운동을 유도하고 자 2020년 3월 23일 조세특례제한법 제96조의3을 신설하면서 상가임대료를 인하한 임대사업자에게 세액공제를 통 해 지원하는 일명, “착한 임대인 세액 공제”이다.

상가건물을 임대하는 부동산임대업자 가 2020년 1월 1일부터 2020년 6월 30일까지 임대료를 인하하는 경우에는 그 인하액의 100분의 50에 해당하는 금액을 임대인이 소득세 또는 법인세 를 신고할 때 납부세액에서 공제하도 록 하는 특례이다. 처음 이 세액공제를 시행할 때에는 단 기간에 종식될 것으로 예상하고 2020 년 6월 30일까지 한시적으로 적용하고 자 하였던 것도 2021년 6월 30일까지 1년 더 연장하고, 인하한 임대료의 50%만큼 세액공제 해주기로 했던 것을 70%로 인상하는 방안이 추진하고 것으 로 알려지고 있다.

이러한 착한 임대인 세액공제의 적용 은 소상공인들을 위한 제도이기 때문 에 적극적으로 수용할 필요가 있으나 다양한 부분에서 예외를 두고 제한하 고 있어 납세자의 성실납세를 지원하 는 세무사의 경우에는 조심스럽게 접 근할 수밖에 없다.

조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대 로 해석할 것이고, 합리적인 이유 없이 확장해석하거나 유추해석 하는 것은 허용되지 아니한다. 특히, 감면요건 규정은 명백히 특혜규 정이라고 볼 수 있으므로 조세평등주 의 원칙과도 배치되어 엄격하게 해석 해야 한다.

이러한 세법 원리에 따라 그동안 청년고용을 증대시킨 기업에 대한 세액공제나 연구·인력개발비에 대한 세액공제 등의 경우에는 여러 가 지 제한과 사후관리 규정이 있어 이를 간과하고 적극적으로 세액공제를 신청 하였다가 추징되는 사례가 흔히 발생 하고 있다. 이로 인해 일부 세무사들은 세액공제를 소극적으로 적용하는 경향 을 보이기도 하지만, 다른 한편으로는 이러한 허점에 착안하여 세액공제를 받지 아니한 사업자를 찾아내서 경정 청구를 지원하고 거액의 수수료를 챙 기는 사례까지 등장하고 있는 것으로 알려지고 있다.

착한 임대인 세액공제는 갑작스럽게 발생한 전염병으로 인한 소상공인들의 영업비 부담을 줄여주겠다는 취지에서 한시적으로 도입되었고, 그 적용기한이 연장되기까지 하였다.

이러한 사정 때 문에 법령 일부에는 형평성에 어긋나 는 부분도 있고, 적용대상 업종도 제한 하고 있어 납세자의 신고를 대리하는 세무사의 경우에는 주의할 부분이 많 이 있다. 이에 상가임대료를 인하한 임 대사업자에 대한 세액공제의 내용과 적용상의 유의사항에 대해 정리한다.

 

■ 착한 임대인 세액공제 적용 방법 착한 임대인 세액공제는 세액공제 확 대를 통해 임대인의 자발적 임대료 인 하를 유도하고 나아가 영세·소상공인 들의 임대료 부담을 경감시켜 다 함께 코로나19 위기를 극복하자는 취지에서 도입되었다.

해당 세액공제는 인하한 임대료 금액 의 50%를 세액에서 직접 빼주는 파격 적인 공제로서, 여러 가지 요건을 만족 해야 한다.

적용 요건별로 살펴보면, 상가임대료를 인하한 사업자란 「상가 건물 임대차보호법」에 따른 상가건물 과 상업용 오피스텔을 임대하고 부동 산임대업의 사업자등록을 한 상가임대 인으로서, 부가가치세법(소득세법 및 법인세법 포함)에 따른 사업자등록을 한 개인뿐만 아니라 법인도 적용대상 이 된다.

다만, 임대인이 임대료를 인 하한 후 다시 임대료를 원상복귀하면 서 인하하기 직전보다 인상(갱신 등을 한 경우 임대료를 인하하기 직전 금액 의 5%를 초과하여 인상)한 경우에는 해당 세액공제를 적용받을 수 없다. 임차인의 요건은 2020년 1월 31일 이 전부터 계속하여 임차하고 있는 소상 공인을 대상으로 하고 있다. 또한, 임 대인과 특수관계인에 해당하지 않아야 하며, 「소상공인 보호 및 지원에 관한 법률」 제2조에 따른 소상공인으로서 별표 14에서 열거한 바와 같이 불건전 게임개발 공급업, 과세 유흥장소, 금융 및 보험업, 부동산업, 공공기관, 학교, 협회 및 단체 등 상가임대료를 인하한 임대사업자에 대한 세액공제를 적용받 지 못하는 임차소상공인의 업종에 해 당하지 않아야 한다.

상가건물 임대사업자가 소득세 또는 법인세를 공제받으려면 임대료를 인하 하기 직전에 체결한 임대차계약서 및 2020년 1월 1일 이후 임대차계약에 대 한 갱신 등을 한 경우 갱신 등을 한 임 대차계약서의 사본과 확약서, 약정서 및 변경계약서 등 공제기간 동안 임대 료 인하에 합의한 사실을 증명하는 서 류와 세금계산서, 금융거래내역 등 임 대료의 지급 등을 확인할 수 있는 서류, 그리고 소상공인시장진흥공단에서 요 건을 갖춘 임차 소상공인임을 확인하 는 서류를 관할 세무서에 신청서와 함 께 첨부하여 제출하여야 한다.

 

■ 세액공제요령과 과제 착한 임대인 세액공제는 상가건물 임 대사업자가 임대한 영세·소상공인들 을 보호하기 위하여 자발적으로 임대 료를 인하할 것을 지원하기 위한 세액 공제로서 2020년 1월 1일이 속하는 과 세연도분부터 적용하며, 임차인이 2020년 1월 31일 이전부터 계속하여 임차하여 영업용 목적으로 사용하고 있는 경우에만 공제대상이 된다. 적용대상 임대용 건물은 상가건물 임 대차보호법에 따른 상가건물과 상업용 오피스텔만 해당된다.

따라서 주거용으 로 사용하거나 공장으로 사용하는 경우 에는 상가에 해당하지 않아 세액공제의 대상이 될 수 없다. 또한, 임대사업자가 법인세나 소득세의 과세표준을 추계신 고하는 경우에는 적용받을 수 없다. 임차인의 경우 사업자등록증상 업종뿐 만 아니라 실제 영위하는 업종이 조세 특례제한법시행령 별표 14에서 열거한 바와 같이 세액공제 적용 배제대상 업 종이 아닌지 확인하여야 하고, 사업 규 모도 「소상공인 보호 및 지원에 관한 법률」 제2조에 따른 소상공인인지 여부 도 확인하여야 한다. 소상공인인지 여부는 소상공인진흥공단이 확인하여 발행하는 ‘소상공인 확인서’에 의해 확인되며, 임 차인은 ‘소상공인 확인서’를 중소기업 현황정보시스템(http://sminfo.mss.go.kr)에 서 발급받을 수 있다.

적용대상 소상공인은 2020년 1월 31일 이전부터 계속하여 임차하여 영업용 목적으로 사용하고 있는 경우에만 공 제대상이 된다. 기존 임차인이 폐업하 고 그 자리에 새로운 임차인과 임대차 계약을 체결하는 경우에는 새로운 임 차인의 임대료를 인하해 주더라도 임 대인은 세액공제를 적용받을 수 없다.

당초에 입법할 때에는 2020년 6월 30 일까지 6개월의 짧은 기간을 적용대상 으로 하였으므로 2020년 1월 31일 이 전부터 계속 사업할 것을 요건으로 정 한 것으로 보인다. 그러나 세액공제 적용기한이 2021년 6 월 30일까지로 연장되어 1년 6개월로 늘어나게 된 만큼 그 적용기간 중에 임 차인이 바뀌는 경우도 있을 수 있어 요 건을 갖춰 임대료를 인하하는 “착한 임대인”이더라도 세액공제를 적용받 지 못하는 경우가 발생하게 된다.

다행스럽게도 임대료 인하분의 50% 세 액공제를 하던 것을 70%로 인상하는 개정을 고려하고 있으므로 이러한 개 정이 있을 때 같은 장소에서 다른 임차 인이 승계하는 경우도 적용대상에 포 함될 수 있는 소상공인 임차인의 범위 도 함께 개정하는 노력이 필요하다.

 

 

세무사신문 제787호(2021.1.4.)

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