앞으로 1세대 1주택자가 파는 주택 가격이 12억원을 넘지 않는다면 수억원의 양도 차익을 얻었더라도 양도세를 한 푼도 내지 않아도 된다.

국회 기획재정위원회는 지난달 30일 전체회의를 열고 1세대 1주택 및 1세대 1조합원 입주권의 양도세 비과세 기준을 실지거래가액 9억원 초과에서 12억원 초과로 상향하는 내용이 담긴 소득세법 개정안을 통과시켰다.

개정안이 이달 2일 국회 본회의를 통과하면, 법 공포일 이후 양도하는 분부터 적용된다. 통상 법이 정부로 이송된 후 공포까지 2∼3주 정도가 걸리는 점을 고려하면 시행일은 이달 20∼31일 사이가 될 전망이다.

양도일은 등기일과 잔금 청산일 중 빠른 날로 결정된다.

개정법이 시행되면 1주택자의 양도세 부담은 크게 줄어들 예정이다.

현행 소득세법에 따르면 1주택자가 집을 팔 때 양도 가격이 9억원 이하라면 비과세 대상이다.
9억원을 넘으면 과세 대상 양도 차익에서 기본공제, 장기보유특별공제(장특공제)를 빼 과세표준을 산출하고, 여기에 6∼45%의 세율을 곱해 양도소득세가 결정된다.

양도세 시뮬레이션 결과에 따르면, 조정대상지역 주택을 7억원에 사 2년간 보유·거주하다가 12억원에 양도했다면 내야 하는 양도소득세는 3천77만2천500원(지방소득세 포함)으로 추산된다. 양도차익 중 1억2천500만원이 과세 대상이 되고, 기본 공제 금액(250만원)을 뺀 후 과세 표준에 세율 35%를 곱해 산출한 결과다. 하지만 양도세를 비과세하는 고가주택 기준이 12억원으로 높아짐에 따라, 개정법 공포일 이후 이 가격까지 양도하는 주택의 양도소득세는 0원이 된다.

더불어민주당은 지난 4·7 재·보궐선거에서 참패하자 그 원인을 부동산 정책 실패로 규정하고, 지난 6월 이 같은 양도소득세 비과세 기준 상향을 당론으로 결정하고 추진해왔다.

그간 물가나 부동산 가격이 급등한 상황을 고려할 때 2008년부터 유지되고 있는 현행 고가주택 기준을 현실적으로 조정할 필요가 있다는 요구에 따른 것이다.

다만 민주당이 함께 추진해온 장특공제(거주기간 40%+보유기간 40%) 개편안은 여야가 합의에 이르지 못해 불발됐다.

민주당은 주택 거래로 인한 양도 차익 규모와 관계없이 일괄 적용된 1세대 1주택자의 장특공제를 거주기간에 따른 공제율을 그대로 두되, 보유기간에 따른 공제율은 양도차익별로 10∼40% 차등 적용하는 방식을 추진했다.

이를 통해 양도차익이 15억원을 넘는 주택은 보유기간 공제율이 현행 40%에서 10%로 대폭 축소돼 세 부담이 늘어나게 되는데, 야당은 세제 목적에 맞지 않는다는 이유 등으로 반대했다.

1세대 1주택자에 적용되는 장특공제의 거주기간과 보유기간 기산점을 현행 해당 주택 취득 시점에서 최종 1주택자가 되는 시점부터로 변경하는 내용도 개정안에서 빠졌다.

세무사신문 제809호(2021.12.1.)

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