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가계부채 조이기에 은행 '전세·잔금 대출' 심사 강화실수요·서민용 제외한 대출은 제한…분할상환엔 금리 인하·한도 확대 검토
잔금대출 한도도 분양가 이내로…DSR·적합성 여부도 살펴
금융위원장 "고가 전세자금 대출 보증 일률적 제한안해…기준 9억원보다 훨씬 위"

금융당국이 내년 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화를 앞두고 올해 연말에도 가계부채에 대한 엄격한 관리 기조를 이어가기로 함에 따라 전세자금 및 잔금 대출의 심사가 강화돼 대출받기가 힘들어질 전망이다.

7일 금융감독당국 등에 따르면 금융위원회와 금융감독원은 지난달 26일 발표한 가계부채 관리 강화 방안에서 전세자금 대출을 DSR 적용에서 배제하고 잔금 대출을 중단없이 지속하기로 했다.

하지만 이를 무작정 허용할 경우 가계부채 관리에 큰 부담이 될 수 있어 시중 은행 등에 전세자금 대출과 잔금 대출 시 심사를 강화해 실수요 서민에게만 대출이 이뤄질 수 있도록 감독을 강화하고 있다.

금융당국은 "전세 및 잔금 대출이 차질없이 공급되도록 면밀히 모니터링하고 있다"면서 "다만 불필요한 관련 대출이 과도하게 이뤄지지 않도록 금융권이 자율적으로 대출 심사하도록 지도하고 있다"고 말했다.

이에 따라 시중 은행은 잔금 지급일 이후 전세자금 대출 취급을 원칙적으로 중단했고 1주택자 대상 비대면 전세자금 대출 취급도 중지했다. 전세 갱신 시에 대출 가능 금액을 보증금 증액 이내로 축소했다.

또한, 전세자금 대출 고객이 분할상환을 선택하면 한도 확대 또는 금리 인하 등의 인센티브를 제공하는 방안도 검토되고 있다.

이미 일부 은행은 신규 전세대출을 받는 고객들에게 '원리금의 5%를 갚아야 한다'는 분할상환 조건을 내걸었다.

금융당국은 "기존에 금융기관에 인센티브를 줬는데 이제는 개인에게도 주겠다는 것"이라고 설명했다.

금융당국은 이미 전세대출 분할상환 실적이 우수한 금융사에 정책모기지 배정을 우대하겠다는 입장을 내놓은 바 있다.

이처럼 명백한 '실수요'를 제외한 전세자금 대출을 더 강하게 조이는 것은 전세자금 대출이 부동산·주식 등 자산 투자에 흘러드는 것을 최대한 막기 위해서다.

아울러 금융소비자보호법의 적합성·적정성 원칙이 앞으로 창구에서 엄격하게 적용되면 소비자가 체감하는 대출 문턱은 더욱 높아질 것으로 보인다.

금융위원회는 내년 1월부터 금융소비자보호법의 적합성·적정성 원칙을 엄중하게 적용할 것이라고 예고한 상태다.

대출의 적합성·적정성 원칙에 따르면 은행이 대출에 앞서 차주의 자산·부채 등 재산 상황, 고정 지출, 대출 계약체결의 목적, 원리금 변제 계획 등 기본 정보를 확인해야 한다.

그동안 은행은 소비자의 재직증명서, 소득 증빙자료, 신용등급 등을 바탕으로 대출 여부나 한도 등을 산출해왔다. 하지만 앞으로는 자산·부채·지출 등 경제적 상황과 대출 상환 계획 등의 정보를 더 확보해 이를 바탕으로 적정한 대출 규모 등을 권해야 한다.


금융당국은 "적합성과 적정성 원칙이 창구에서 확실하게 지켜질 수 있도록 은행권이 구체적인 방법을 고민하는 것으로 안다"고 말했다.

9억원 이상 고가 전세자금 대출에 보증을 제한되는 방안도 논의되고 있다.

전세자금 대출 보증을 제공하는 SGI서울보증이 고가 전세자금 대출에 보증을 제공하지 않는 방안이다.

전세자금 대출의 보증을 제공하는 한국주택금융공사와 주택도시보증공사는 대상 주택의 보증금에 상한선(수도권 5억원)이 있으나 SGI서울보증에는 한도가 없어 고가 전세 대출도 보증이 가능하기 때문이다.

이에 따라 서울보증의 고가 전세 기준으로 전셋값 9억원 등이 거론되고 있다.

고승범 금융위원장은 이날 청년 기업가들과 간담회를 마친 뒤 고가 전세자금 대출 보증 제한 계획을 묻는 말에 "최근 전셋값이 많이 올라 일률적으로 제한할 생각은 없다"면서 "최근 9억원이 넘는 전세가 상당히 많아졌다"고 말했다.

고 위원장은 "일률적으로 제한해서 실수요자분들이 피해 보는 일이 없도록 하겠다"면서 "다만 초고액 전세에 대한 지적은 서울보증이 중심이 돼서 검토해 나갈 것"이라고 말했다.

그는 초고액 전세 기준이 9억원이냐는 질문에는 "훨씬 위일 것"이라고 언급했다.

잔금 대출 또한 꼭 필요한 만큼만 내주는 분위기로 강화되고 있다.

금융당국은 입주 예정 아파트 단지의 잔금대출은 중단하지 않기로 했지만 철저한 여신 심사를 위해 '분양가 기준 잔금 대출'을 적용하는 사례가 늘고 있다.

일부 은행은 아파트 분양 관련 잔금대출 한도를 '분양가 70% 이내'까지 제한했다.

DSR이 높은 고위험 대출자에 대해 잔금대출 한도 심사도 강화되는 추세다.

연말까지 가계대출 총량 관리에서 제외된 전세자금 대출과 달리 잔금 대출과 같은 집단 대출은 총량 관리에 포함되기 때문에 은행이 자체적으로 깐깐한 심사를 벌이고 있는 것으로 보인다.

아울러 금융당국은 은행들이 신용 대출과 주택담보대출을 포함한 가계 대출의 원금 분할 상환 비중을 높일 수 있도록 적극적으로 유도할 방침이다.

처음부터 가계대출 원금을 나눠 갚기로 선택하는 대출자에게는 한도를 확대해주거나 금리를 내려주는 등 인센티브를 검토하고 은행들이 적극적으로 고객들에 안내하는 방식이 될 것으로 보인다.

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