“투기, 안정되겠지만 비규제지역으로 옮아갈 가능성 있다”

12·16 대책 이후 잠잠하던 부동산이 또 꿈틀거리자 정부는 지난 17일 새로운 대책을 내놨다. 문재인 정부 출범 이후 21번째 대책이다. 이번에 나온 6·17 대책은 12·16 대책에 대한 풍선효과를 차단하기 위해 규제지역을 확대했다.

또한 전세자금 대출을 받은 사람이 투기과열지구에서 3억 원 넘는 아파트를 사면 대출금을 토해내야 하고, 규제지역에서 대출을 받아 집을 사면 반드시 6개월 안에 들어가 실거주하도록 하는 갭투자 방지책 내놓았다. 그리고 이번에 2년을 실제 집에 들어가 살아야 조합원 자격을 인정하기로 했고, 재건축부담금 징수하는 등 재건축 규제대책도 내놨다,

그러나 6·17 대책에 대해 의문을 갖는 목소리도 적지 않다. 6·17 대책으로 부동산 이번엔 잡을 수 있을까? 그에 대한 해답을 듣고자 지난 24일 서울 충무로역 근처에서 토지+자유 연구소 남기업 소장을 만났다. 다음은 남 소장과 나눈 일문일답을 정리한 것이다. 

▲ 남기업 토지+자유 연구소장 <사진=이영광 기자>

“강력하지만 한계 있어…핀셋으로 일관하고 금융규제에 집착”

- 정부가 6.17 부동산 대책을 내놓았어요. 6개월만인데 먼저 총평 부탁드립니다.

“문재인 정부 들어 21번째 나온 대책인데 굉장히 강한 대책에 나온 거 같아요. 굉장히 큰 거로만 보면 네 번째 대책인데 17년 8·2 대책 18년 9·13 대책 그다음에 19년 12·16 대책 1년에 한 번씩 나오다가 6개월 만에 왔어요. 12.16은 그래도 좀 강하게 나왔었는데 조금 잡히다가 풍선효과로 해서 용인, 수원, 오산 등이 들썩이고 5월 이후부터는 강남 재건축도 심상치 않고 개인들이 법인 만들어 투기한다니까 강력한 대책을 내놓은 거 같아요. 의지가 강해요. 한계는 있지만 저는 그래도 긍정적으로 평가하는 편이에요.” 

- 한계는 뭔가요?

“기조가 뭐냐면 핀셋 규제예요. 규제 지역을 확장하는 방식이죠. 조정대상지역을 원래는 44곳이었는데 69곳으로 늘렸고, 투기과열지구를 31곳에서 48곳으로 늘려놨어요. 그렇게 하면 규제 지역으로 묶이게 되면 대출이나 이런 게 굉장히 강하게 조여지니까 투기가 어렵겠죠. 그걸 보면 뭐 핀셋 규제 하는 대상의 양을 놀렸지만, 포괄규제로 가야 되는데 예외를 두지 않고 그 지역만 하겠다고 하니까 또 김포로 파주로 간단 말이에요.” 

- 야당은 부동산 대책이 자주 나오니 안정성이 없다고 비판하던데.

“그 비판도 일리가 있죠. 규제가 잦죠. 이게 집권 초반부터 포괄적으로 ‘부동산 투기는 이제 끝났다. 이제 계속해서 보유세 강화로 포괄적으로 확실하게 가고 양도세 강화는 보조적인 수단으로 가면서 그리고 이제 과열된 지역은 우리가 규제지역으로 선포하겠다’라고 하면 대책이 이렇게 많이 나올 필요가 없죠. 핀셋으로 일관하고 금융규제에 집착하니까 대책이 많이 나올 수밖에 없죠.” 

- 왜 핀셋 규제에 집착할까요?

“왜 그렇게 핀셋을 좋아하냐고 우리 대통령과 김현미 장관한테 물어보고 싶어요. 포괄적 규제를 해야 되거든요. 돈은 규제가 없는 지역으로 재빠르게 옮길 수 있죠. 부동산 일반에 대한 포괄적 규제를 해야 되는데 그건 좀 참여정부에서 보유세 강화를 했잖아요. 포괄적이란 말이에요. 그때는 종부세도 세대별 합산이었죠. 그리고 과표도 현실화하고 세율 높여서 압박하는 데 돈이 너무 많이 풀려서 그때 유동성을 관리를 잘 못했다고 하는 교훈을 얻은 거 같아요. 대출 규제에 엄청 집중하잖아요.

참여정부에서 또 하나 배워야 될게 포괄적 규제를 하려면 세제로 집권 초반 해야 되겠다는 건데 그건 배우지 않고 포괄적 규제 하다가 정권 빼앗겼다고 생각하는 거 같아요. 포괄적 규제가 약하니까 핀셋 규제인 금융규제에 과부하가 걸리죠.” 

- 계속 얘기 나오는 게 보유세는 안 높이고 양도세만 높이냐는 건데.

“참여정부보다 양도세도 그렇게 센 건 아니에요. 중과도 있긴 하지만 보유세가 그냥 확 올라가야죠. 그리고 또 개인 임대사업자들은 보유세 강화에서 빼주고 법인도 빠지고 이번에는 법인은 묶었죠. 강하게 폭탄을 때렸어요. 개인도 임대 사업자 전체에 보유세를 강화해야 하는데 그건 안 때리는 거예요.” 

- 의심하는 게 정책결정권자들이 관계있으니 그렇게 안 하는 것 아니냐는 거죠.

“그런 거로 보여요. 보유세 강화는 자기가 많이 부담해야 되고 정책을 디자인하는 사람들이 자기가 자산가니까요. 그러니까 정책을 디자인하는 사람들이 약 45% 정도 되는 세입 가구의 입장에서 한 게 아니라 주택을 유주택자 입장에서, 더 나아가서 다주택자 입장에서 많이 쓰는 거죠. 또 다주택자들이 그래도 전·월세 시장에서 주택 공급하는 거 아니냐는 좋은 기능도 한다는 거죠.” 

▲ 김현미 국토교통부 장관이 17일 오전 서울 종로구 정부서울청사 합동브리핑실에서 갭투자 규제를 핵심 내용으로 한 문재인 정부 21번째 부동산대책을 발표하고 있다. <사진제공=뉴시스>

- 지난해 연말이었나요? 노영민 청와대 비서실장이 집 한 채만 가지라고 했죠, 그러나 그게 잘 안 됐나 봐요?

“그것도 하나의 보여주기식인데 한 채만 갖기 운동도 필요하고 의지를 보여주는 차원이지만 여러 채를 가질 필요가 없는 제도를 만드는 게 더 중요한 거죠. 그리고 한 채 갖겠다고 하는 것을 선포하고 그걸 강하게 규제할 수 없잖아요. 그냥 운동이잖아요. 한 채 갖자는 분들이 지향해야 할 바는 여러 채가 필요 없고 그냥 지금 거주하는 수단이라고 하는 그냥 문화가 정착할 수 있는 제도를 만들어야지 왜 운동해요?” 

- 12·16 대책에 대한 풍선효과를 차단하기 위해 규제지역을 확대했어요. 기존에 수도권 대상에서 청주와 대전 등 포함 시켰는데.

“대전 청주 지역 꿈틀거리니까요. 예의 주시하고 있다가 가격이 오르고 매수세가 뚜렷하다고 하면 이제 거래량이 늘어났다고 하면 규제지역으로 묶는 거지요. 그런 면에서는 굉장히 의지가 강한 거 같아요. 그리고 이번에는 9억 이하 중저가 아파트에 대한 규제도 강화했죠.” 

- 현금 없으면 못 사는 거잖아요. 그럼 서민은 내 집 마련이 더 어려워지는 거 아니냐는 건데.

“전세 끼고 사는 갭투기 이런 건 대출 엄청 조였고 집이 없는 사람이 대출받는 거는 가능하죠. 근데 예를 들어 내가 전세 대출을 받아서 살고 있어요. 전세 사니 무주택자잖아요. 근데 어디 집을 사고 싶으면 전세 대출 다 갚고 하라는 거죠. 그러니까 서민들이 살 수 있는 주택에 대해서는 주택 담보 대출이 당연히 있죠. 있는데 초고가는 아예 안 되죠. 서민이 거기 들어갈 건 아니잖아요. 전세 살면서 또 전세를 끼고 집을 사 놓는 거는 못 하게 하는 거죠.” 

- 예를 들어 현재 7억짜리 집에 살아요. 근데 직장 때문에 이사가는데 9억짜리 집이 있어요. 그럼 7억짜리 집을 먼저 팔아야 하나요?

“팔고 나서 사라고 할 순 없죠. 처분 기한을 정해 놓지요. 언제까지 팔겠다는 처분 계획서를 내겠죠.”
 
- 전세자금 대출을 받은 사람이 투기과열지구에서 3억 원 넘는 아파트를 사면 대출금을 토해내야 하고, 규제지역에서 대출을 받아 집을 사면 반드시 6개월 안에 들어가 실거주하도록 하는 갭투자 방지책 내놓았는데.

“괜찮아요. 물론 집을 사면 반드시 6개월 안에 들어가서 살아야 되니까 부작용은 있겠죠. 엄청난 부작용은 아니지만 갭투기 그냥 담보 대출받아서 네가 살 게 아니면 사지 말라는 얘기죠. 전세를 끼고 사는 갭투기를 못 하게 막겠다는 거예요.”

- 정부는 법인 보유 주택에 최고 세율의 종부세를 적용하고, 팔 때의 세율 역시 높여 법인을 이용한 투기를 막겠다는 건데.

“그건 굉장히 아주 폭탄을 터뜨렸죠. 단일 세율을 3~4%를 적용한다는 데 다 팔라는 얘기죠. 법인 만드는 게 요즘은 쉬우니까 법인 만들어서 빠져나가려고 했는데 최근에는 법인들이 매수세가 뚜렷하니까 법인에다 3~4% 단일세율적용 하니까 폭탄이죠. 다 팔라는 거예요. 그러나 입법 사안이니까 입법을 해야 되겠죠.” 

- 요즘 연예인들이 법인 세워서 건물 사들이는 것 같던데 그건 영향이 없나요?

“여기엔 없죠. 건물에 대한 건 아니고 주택에 대한 거거든요.” 

- 건물에 대한 문제도 있지 않나요?

“당연히 문제죠. 그러니까 주택을 누르면 건물로 갈 거고 상가 빌딩으로 가고 상가 빌딩을 누르면 그냥 나대지 땅으로 가고 그러니까 부동산은 일반에 전부 보유세를 강하게 부과해야 해요. 세제도 풍선 효과가 나요. 법인만 때리면 개인이 임대사업자등록 해요. 이후부터는 임대사업자 등록해도 혜택 없다고 하잖아요? 사실 소급해서 다 없애야 되는데 그러면 주택만 때리면 상가 빌딩으로 가겠죠. 상가 빌딩 때리면 땅으로 가겠죠. 그러지 말고 처음부터 부동산에 대해서는 전반적으로 보유세를 계속 강화한다고 했어야죠. 그걸 안 하니까 규제를 덕지덕지 붙이는 거죠. 근데 정부 의지는 강하게 보여요.” 

“부동산 정책은 근본이 중요하고 포괄적으로 가야…그게 보유세 강화”

- 미래통합당 박성중 의원이 하는 말이 최저임금을 가지고 아파트 중위 가격으로 구입하는데 이명박 정부는 38년 걸렸고 박근혜 정부는 37년이었는데 문재인 정부에 현재 43년으로 올라갔다고 하던데.

“그렇게 됐죠. 근데 이명박 정부 그때는 경제 전체가 부동산 가격이 침체에 빠져 있는 상태였기 때문에 그랬고 박근혜 정부 때 최경환 부총리가 하면서 그냥 그때부터 지금 6년 동안 계속 올라갔어요. 그러니 문재인 정부가 17년 5월 집권했으면 ‘나의 목표는 14년 여름으로 가격을 내리는 거다’라며 이제부터 보유세 강화를 제대로 하겠다고 했으면 괜찮았을 텐데요. 그 비판은 아프지만 타당한 비판이죠.” 

- 언론에서 부동산 가격이 낮으면 낮다고 난리 치고 높으면 높다고 난리 치는 데 뭐가 맞나요?

“내려가야죠. 경제가 침체되어 내려가는 게 아니라 경제는 좋아지지만, 불로소득을 많이 환수하니 부동산 가격이 하향 안정화되면 그게 가장 좋은 방법이죠. 경제가 주저앉기 때문에 부동산 가격도 내려가는 게 아니라 경제는 일정하게 가고 있는데 부동산 가격이 내려가면 주거비가 줄어들고 또 생산 활동을 하려고 하는 사람이 좀 더 쉽게 진입하고 이렇게 되잖아요.” 

▲ 참여연대 회원들이 29일 오전 청와대 분수대 앞에서 기자회견을 열고 문재인 정부 부동산 정책 전면 전환을 촉구하고 있다. <사진제공=뉴시스>

- 그게 가능한가요? 유동자금이 부동산으로 몰리니 부동산이 오르는 걸 텐데.

“돈이 몰리는 이유는 여기가 수익률이 높으니까 올리겠죠. 수익률을 낮춰야겠죠. 수익률을 낮출 수 있는 가장 좋은 방안은 핵심이 부동산 일반에 적용하는 보유세 강화예요. 그래야 수익률이 낮아져요. 그럼 수익률이 낮은데 부동산에 왜 들어와요? 필요한 사람만 집을 사거나 건물을 임대하거나 하겠죠.” 

- 이번에 2년을 실제 집에 들어가 살아야 조합원 자격을 인정하기로 했고, 재건축부담금을 징수하는 등 재건축 규제대책도 내놨는데.

“효과적이라고 봐요. 그러니까 거기 분양권을 받으려면 거기 들어가서 살라는 거잖아요. 재단 측은 누가 거기 살려고 사진 않잖아요. 그냥 사놓고 분양권을 받으려고 하는 거 아니에요? 근데 분양권을 얻고 싶으면 2년 동안 거주해야 된다는 거죠. 그러니 투기 수요가 확 줄겠죠. 그리고 또 재건축 초과이익 환수제 그것도 강화한단 말이에요. 그러니까 돈 내야 되지 거기 살아야 되지 또 매력이 떨어지고 수익률이 떨어지는 거죠. 재건축 초과이익 환수제도 가동시키고 거기 들어가서 살라니까 살 생각이 없는 사람은 일단 들어가지 못하고 들어갔다 하더라도 재건축 초과이익 환수제로 돈도 더 내니 이제 쉽지 않죠.” 

- 그럼 이번 대책으로 기대할 수 있는 건 뭐죠?

“그래도 뭐 좀 안정은 되겠죠. 대책을 안 내는 거보단 나을 텐데 핀셋 규제니까 비규제지역으로 투기가 옮아갈 가능성은 늘 있는 거죠. 또 그런 보도가 있는데 언론들이 늘 그냥 큰 일어난 것처럼 보도하지만 뭐 그런 현실이 있으니까 보도를 하지 않겠어요?”
 
- 그럼 이번 대책도 안 잡힐까요?

“효과는 어느 정도 있을 거라고 봐요. 그리고 법인에 대해서는 굉장히 강하게 했죠. 그거는 평가해 줘야 할 부분이라고 봐요. 법인 하듯이 개인에게도 하고 개인 임대사업자에게도 하고 상가 빌딩 땅에도 보유세 철퇴를 내리듯 하라는 거죠.” 

- 마지막으로 <GO발뉴스> 독자들에게 한 말씀 부탁드려요.

“부동산 정책은 근본이 중요하고 포괄적 주제로 가야 돼요. 모든 부동산에다 적용하시는 정책으로 바탕에 깔아 놔야 되는데 그게 보유세 강화예요. 그런데 이 정부는 법인이 빠져나갈 구멍, 개인이 빠져나갈 구멍, 또 상가 빌딩 빠져나가고 땅도 빠져나갈 구멍이 많이 있기 때문에 한계가 있었던 거죠. 근본을 튼튼히 하고 핀셋 규제로 해야 되는데 근본이 튼튼하지 않으니까 과부하 걸리는 거죠. 그러나 의지는 강하게 보여요 안타까워요.”

이영광 기자